Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
DAS ENDE DES MIETVERHÄLTNISSES -
DIE KÜNDIGUNG
Fristlose Kündigung durch den Vermieter
In seltenen Ausnahmefällen können Sie als Vermieter das
Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfrist, also
fristlos kündigen. Eine fristlose Kündigung kann der Vermieter
aussprechen, wenn sich der Mieter so schwerwiegende
Vertragsverletzungen hat zuschulden kommen lassen, dass
dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht
zugemutet werden kann. Einer fristlosen Kündigung kann der
Mieter nicht widersprechen, die Sozialklausel gilt nicht. Aber:
Faustrecht kommt auch hier nicht zur Anwendung. Zieht der
Mieter trotz der fristlosen Kündigung nicht aus, kann der Vermieter
ihn nicht einfach auf die Straße setzen. Er muss beim
zuständigen Amtsgericht auf Räumung klagen. Das Gericht
prüft dann, ob die fristlose Kündigung zulässig und begründet
war. Zulässig und begründet ist eine fristlose Kündigung
wegen schuldhafter, ständiger, nicht unerheblicher Pflichtverletzung
des Mieters. Solch schwere Pflichtverletzungen des
Mieters sind zum Beispiel:
• grobe Beleidigung des Vermieters,
• ständige Belästigung der übrigen Hausbewohner,
• andauernde Lärmbelästigung,
• unerlaubte Untervermietung,
• ständige unpünktliche Mietzahlung.
Voraussetzung einer fristlosen Kündigung wegen schwerer
Pflichtverletzungen ist aber in der Regel, dass die Mieter eine
Abmahnung mit Kündigungsandrohung erhalten haben und
das pflichtwidrige Verhalten trotzdem fortsetzen.
Zahlungsverzug ist ein zulässiger Kündigungsgrund
In diesem Fall muss der Vermieter nicht erst eine Abmahnung
aussprechen! Zahlungsverzug ist gegeben, wenn der Mieter
für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung des
Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses
im Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr
als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung
des Mietzinses in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten im
Rückstand ist. Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs
kann der Mieter abwenden, wenn er selbst oder das Sozialamt
den rückständigen Mietzins vor Ausspruch der fristlosen
Kündigung zahlt. Hat der Vermieter schon gekündigt,
wird die Kündigung durch die Zahlung des Mietrückstandes
unwirksam. Die Mieter können diesen Rettungsanker nur einmal
in zwei Jahren nutzen! Auch wenn der Vermieter schon
Räumungsklage vor Gericht erhoben hat, ist Rettung möglich.
Jobcenter zahlt nicht: Wohnungskündigung unzulässig
Mieter brauchen sich das Verschulden des Jobcenters nicht
zurechnen zu . Unpünktliche Zahlungen der Miete durch das
Sozialamt, welches die Mietzahlungen eines bedürftigen Mieters
übernommen hat, berechtigen den Vermieter nicht zur
Kündigung des Mietverhältnisses. Ein Vermieter hatte seinen
Mietern fristlos gekündigt, weil die Mietzahlungen nicht zu Beginn
des Monats, sondern am 11. April, 7. Mai, 6. Juni bzw.
8. Juli und damit unpünktlich eingingen. Mit Schreiben vom
7. April und 13. Mai 2008 mahnte der Kläger die verspäteten
Zahlungen ab. Die Mietzahlungen erfolgten seit April 2008
durch das Jobcenter. Dieses ist trotz Vorlage der Abmahnungen
des Klägers durch die Beklagte zu 1 nicht bereit, die Mietzahlungen
früher anzuweisen. Mit Schreiben vom 11. Juni
2008 kündigte der Kläger das Mietverhältnis unter Berufung
auf verspätete Mietzahlungen. Er begehrt die Räumung des
Reihenhauses und die Erstattung vorgerichtlicher Auslagen.
Für die Beurteilung, ob ein Grund zur fristlosen Kündigung
nach dieser Vorschrift gegeben ist, bedarf es der Würdigung
aller Umstände des Einzelfalls. Das Berufungsgericht hat zu
Recht nicht isoliert auf die unpünktlichen Zahlungen abgestellt,
sondern bei der Interessenabwägung berücksichtigt,
dass die Beklagten seit April 2008 auf staatliche Sozialleistungen
angewiesen sind und dass die seither eingetretenen
Zahlungsverzögerungen von jeweils einigen Tagen darauf
beruhen, dass das Jobcenter nicht zu einer früheren Zahlungsanweisung
bereit ist. Diese Würdigung weist keinen
Rechtsfehler auf.
Die Mieter müssen sich im Rahmen der Abwägung nach §
543 Abs. 1 auch nicht ein etwaiges Verschulden des Jobcenters
zurechnen lassen. Das Jobcenter handelt bei der Übernahme
der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe (§ 278
BGB) des Mieters, sondern nimmt ihm obliegende hoheitliche
Aufgaben der Daseinsvorsorge wahr. Der Mieter schaltet die
Behörde nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen
aus dem Mietverhältnis ein; vielmehr wendet
er sich an die staatliche Stelle, um den eigenen Lebensunterhalt
sicherzustellen. Dabei macht es keinen Unterschied,
ob das Jobcenter anschließend die Kosten der Unterkunft an
den Hilfebedürftigen selbst zahlt oder direkt an den Vermieter
überweist.
Urteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09
BGB § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus
wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem
Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger
Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung
aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines
Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung
der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses
bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis
zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht
zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache
ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder
wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in
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