Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
So hatte ein Wohnungseigentümer beim Erwerb des Objektes
die Größenangaben des Verkäufers, an deren Richtigkeit
zu zweifeln kein Anlass bestand, ungeprüft übernommen. Bei
späteren Mieterhöhungen im Rahmen der neuen Verträge
hatte er diese Größen zugrunde gelegt.
Die Bewertung der Wohnflächenangabe als zugesicherte
Eigenschaft setzt aber voraus, dass sie im Mietvertrag konkret
angegeben ist. Eine später erfolgende, konkrete Quadratmeterangabe
im Mieterhöhungsschreiben ändert daran
nichts. Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage aufgrund eines
Doppelirrtums über die Wohnungsgröße führt hier also nicht
zu einem Mietzins-Rückerstattungsanspruch, sondern nur zu
einem Vertragsanpassungsanspruch für die Zukunft (AG Herne,
18 C 419/94).
Der Mieter schuldet nur die Miete pro Quadratmeter, bezogen
auf die richtige Fläche, und hat Rückzahlungsanspruch,
urteilte das Amtsgericht Potsdam. Im Nutzungsvertrag vom
26. 9. 1990 heißt es, die Wohnung sei eine bestimmte Anzahl
Quadratmeter groß. Bei der Berechnung des Nutzungsentgeltes
wird diese Fläche zugrunde gelegt, so das Gericht
(WM 1997, 209).
Es gilt vertraglich vereinbarte Wohnungsgröße bei Mieterhöhung
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter bei
Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht unbedingt
auf die tatsächliche Wohnungsgröße abstellen müssen.
Sie können auf die im Vertrag angegebene Wohnfläche
zurückgreifen, so lange die Flächenabweichung nicht mehr
als zehn Prozent beträgt.
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Hamburg.
In dem Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 55,75 qm angegeben.
Die tatsächliche Wohnfläche beträgt 51,03 qm. Mit
Schreiben vom 24. November 2006 hat die Klägerin von der
Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 360,47
€ auf 432,56 € entsprechend 7,76 € je qm ab dem 1. Februar
2007 verlangt. Sie hat dabei die im Mietvertrag angegebene
Wohnfläche von 55,75 qm zugrunde gelegt.
Wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 % beträgt,
liegt die Abweichung innerhalb der Toleranzgrenze für die
Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen, wie sie der
Senat auch für den Fall einer zum Nachteil des Vermieters
wirkenden Flächenabweichung angenommen hat. Erst bei einer
Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von 10 % ist es
dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr
zumutbar, sich an dieser Vereinbarung festhalten zu lassen,
und infolgedessen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.
BGH, AZ: VIII ZR 205/08
Berechnung von Balkon oder Terrasse
Hier ist die Berechnung nicht immer einfach. So besteht ein
Unterschied, ob ein Balkon oder eine Terrasse überdacht ist
oder nicht. Bei voller Überdachung ist es üblich, die Grundfläche
zur Hälfte zu berechnen. Ist der Balkon verglast, kann
man darüber streiten, ob eine volle Berechnung der Grundfläche
angebracht ist. Handelt es sich um eine Terrasse ohne
Überdachung, ist die Anrechnung zu einem Viertel üblich. Ist
die Terrasse nur zum Teil überdacht, muss ein Kompromiss
gefunden werden.
Eine gewisse Richtlinie bietet das Urteil des Bayerischen
Obersten Landesgerichts (AZ: 2Z BR 136/95). In dem betreffenden
Streit ging es um die Höhe des Wohngeldes, das sich
unter anderem an der Wohnungsgröße orientierte. Der Kläger
war mit der Berechnung der Balkongröße in seiner Wohnung
nicht einverstanden. Das Gericht entschied: Balkone,
Loggien und Dachterrassen sind bei der Wohnflächenberechnung
mit einem Viertel ihrer Grundfläche anzusetzen, sofern
im Einzelfall nichts anderes vereinbart ist. Dieses Urteil kann
demnach als Richtschnur für Streitfälle an anderen Gerichten
dienen (BayOLG, Beschluss vom 7. 3. 1996, AZ: 2Z BR
136/95 = BayOLG 1996 Nr. 15).
Nicht nutzbarer Balkon nach Mietspiegel
Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 13. 8. 1998 (62 S
137/98 in Grundeigentum 1998, S. 1212 f) entschieden, dass
das wohnwertmindernde Merkmal „kein nutzbarer Balkon“
nach ständiger Rechtsprechung der Kammer voraussetze,
dass die Wohnung überhaupt über einen Balkon verfüge. Das
wohnwertmindernde Merkmal, welches im Mietspiegel in der
Merkmalgruppe „Wohnung Gebäude“ mit der Bezeichnung
„kein nutzbarer Balkon“ versehen ist, führt immer wieder zu
Streitigkeiten dahin gehend, dass in den Fällen, in denen kein
Balkon vorhanden ist, dieses herangezogen wird oder nur in
den Fällen, in denen ein Balkon zwar vorhanden, aber aus
irgendwelchen Gründen, sei es Lärm oder Schmutz, nicht
nutzbar ist.
Die 62. Kammer des Landgerichts Berlin hat nunmehr ausdrücklich
darauf hingewiesen, dass in den Fällen, in denen
eine Wohnung ohne Balkon gemietet worden ist, das Merkmal
„kein nutzbarer Balkon“ keine Rolle spielt, sondern das
wohnwertmindernde Merkmal nur dann anzusetzen ist, wenn
die Wohnung überhaupt über einen Balkon verfügt. In dem
Urteil wird darüber hinaus ausgeführt, dass in den Fällen, in
denen sich nach Abzug von Kürzungsbeträgen für die öffentliche
Förderung eine geringere ortsübliche Vergleichsmiete als
die für eine nicht modernisierte Wohnung ergibt, der Vermieter
sich daran festhalten muss, wenn er nicht ausdrücklich
eine Mieterhöhung für eine nicht modernisierte Wohnung verlangt
hat. Das Gericht begründete seine Auffassung damit,
dass es dem Vermieter frei stehe, die Mieterhöhungserklärung,
jedenfalls bei Modernisierung, auf Grundlage des nicht
modernisierten Zustandes zu erklären. Sofern er die Zustimmung
zu einer Mieterhöhung auf der Grundlage der modernisierten
Wohnung verlange, sei er auch verpflichtet, sich wie
bei anderen Willenserklärungen an deren Inhalt festhalten zu
lassen.
Gleicht ein Balkon eher einem „Austritt“, auf dem allenfalls
Getränkekisten abgestellt werden können, so wird er in die
Wohnflächenberechnung nicht einbezogen (AG Hamburg, 45
C 921/94).
Zu kleine Wohnung: fristlose Kündigung möglich
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige
VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden,
dass eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der
vertraglich vereinbarten Wohnfläche den Mieter zur fristlosen
Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Der Bundesgerichtshof
entschied, dass ein Mieter, dessen Wohnung statt
wie vereinbart „ca. 100 Quadratmeter“ nur 77,37 Quadratmeter
groß ist, die Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten – hier
64