Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
§ 557b Indexmiete
(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren,
dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt
ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten
Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).
(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die
Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen,
jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden,
soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von
Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.
Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.
(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch
Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei
sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie
die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag
anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des
übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu
entrichten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung
ist unwirksam.
FESSEL ZEITMIETVERTRAG
Viele Vermieter wählen Zeitmietverträge für ihre Immobilie
und wundern sich: Die juristischen Tücken von Zeitmietverträgen
werden von Mietern und Vermietern oft unterschätzt,
besonders wenn es um ein vorzeitiges Ende geht. Denn
grundsätzlich gilt: Hat der Zeitmietvertrag ein festes Ablaufdatum,
so ist er während der Mietzeit grundsätzlich nicht
kündbar! Dies gilt auch nach Einführung des neuen Mietrechts
und sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter.
Auch die bei Vermietern eigentlich mögliche Kündigung
wegen Eigenbedarfs ist bei Zeitmietverträgen unzulässig. Bis
zum letzten vereinbarten Tag muss der Vertrag von beiden
Seiten erfüllt, beispielsweise die volle Miete gezahlt werden,
es sei denn, man einigt sich in beiderseitigem Einverständnis
auf ein vorzeitiges Ende. Ansonsten endet das Mietverhältnis
erst automatisch mit Ablauf des Vertragsenddatums. Bei derartigen
Verträgen gelten an diesem Punkt nicht die üblichen
Mieterschutzvorschriften. Ein Zeitmietvertrag kann auch nicht
ordentlich gekündigt werden.
Kein einfacher Zeitmietvertrag mehr
Das Mietrecht greift auch hier ein: Bei steigender Mobilität
wächst auch das Bedürfnis von Mietern und Vermietern, Zeitmietverträge
– also Mietverträge, die eine bestimmte Dauer
haben – abzuschließen. Die Mietrechtsreform sieht nur noch
einen „echten“ Zeitmietvertrag vor, bei dem sich die Parteien
ohne Wenn und Aber auf die im Gesetz genannten Befristungsgründe
und das definitive Ende des Vertrages einstellen
können. Man nennt ihn auch „qualifizierten“ Mietvertrag, da
der Beendigungsgrund schriftlich benannt werden muss. Den
früher möglichen einfachen, „unqualifizierten“ Zeitmietvertrag
ohne Beendigungsgrund, dessen Verlängerung der Mieter
verlangen konnte, gibt es nicht mehr. Ein Mietverhältnis auf
bestimmte Zeit kann nur eingegangen werden, wenn Sie als
Vermieter bei Vertragsschluss mitteilen, dass Sie die Wohnung
nach Ablauf der Mietzeit selbst nutzen, abreißen oder
grundlegend verändern bzw. instand setzen oder als Dienst-
wohnung vermieten wollen. Entfällt der Grund, kann der Mieter
die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte
Zeit verlangen. Ein echter Zeitmietvertrag kann nun auch
über einen längeren Zeitraum als fünf Jahre abgeschlossen
werden. Die frühere zeitliche Obergrenze für diesen Typ Zeitvertrag
von fünf Jahren gibt es nicht mehr. Ein qualifizierter
Zeitmietvertrag kann also auch über sieben oder zehn Jahre
abgeschlossen werden. Wenn bei Mietverträgen ab September
2001 ein Befristungsgrund fehlt, gilt das Mietverhältnis
automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Achtung: Bestehende Zeitmietverträge aus der Zeit vor
dem 1.9.2001 gelten weiter, es gilt das alte Recht! Hier hat
also der Mieter das Recht, zwei Monate vor Ablauf des Zeitmietvertrages
schriftlich die Fortsetzung des Mietverhältnisses
zu verlangen. Der Mietvertrag endet dann nur, wenn der
Vermieter zum Beispiel Eigenbedarf anmeldet.
REGELUNGEN ZUM
ZEITMIETVERTRAG
Dem bei zunehmender gesellschaftlicher Mobilität bestehenden
Bedürfnis von Mietern und Vermietern nach einem
einfach zu handhabenden Zeitmietvertrag wird durch eine
wesentliche Vereinfachung der gesetzlichen Regelung Rechnung
getragen. Der komplizierte Zeitmietvertrag mit Verlängerungsanspruch
(alter § 564c Abs. 1 BGB) ist ab Gültigkeit
des neuen Mietrechts entfallen. Nun gibt es nur noch einen
„echten“ Zeitmietvertrag, der sich am alten qualifizierten
Zeitmietvertrag (§ 564c Abs. 2 BGB) anlehnt. Ein solcher
Zeitmietvertrag kann abgeschlossen werden, wenn bei Vertragsschluss
einer der gesetzlich (neu) festgelegten Befristungsgründe
vorliegt und der Vermieter diesen Grund dem
Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt hat.
Die Befristungsgründe sind gegenüber der früheren Rechtslage
erweitert worden. Liegt der Befristungsgrund am Ende
der vereinbarten Mietzeit immer noch vor, so endet das Mietverhältnis
automatisch. Der Mieter kann keine Verlängerung
des Mietverhältnisses aus Härtegründen verlangen (früher §
556b BGB) und hat auch keinen Anspruch auf Räumungsschutz
(§ 721 Abs.7, § 794a Abs. 5 ZPO). Beim Abschluss
solcher Zeitmietverträge hat der Vermieter somit eine hohe
Gewähr dafür, den vermieteten Wohnraum nach Ablauf der
vereinbarten Mietzeit tatsächlich zurückzuerhalten.
Ein echter Zeitmietvertrag wird anders als früher auch über
einen längeren Zeitraum als fünf Jahre abgeschlossen. Für
den Mieter hat dies den Vorteil, dass er, je länger der Zeitmietvertrag
befristet ist, einen umso längeren Bestandsschutz für
sein Mietverhältnis erhält. Ist bei Vertragsschluss absehbar,
dass auf längere Sicht keine räumliche Veränderung erforderlich
sein wird, wird eine lange Vertragslaufzeit ohne die
Möglichkeit der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter
gerade auch in seinem Interesse liegen. Damit kein Streit
über den Eintritt des Befristungsgrundes und damit das Ende
der Mietzeit entsteht, soll der Mieter einen entsprechenden
Auskunftsanspruch erhalten.
BGB § 575 Zeitmietvertrag
(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen
werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
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