Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
Wohnungsverwaltung den Klägern mit, für den Abrechnungszeitraum
Januar bis Dezember 1998 bestünde zugunsten der
Kläger ein Guthaben von insgesamt 1.445,02 DM (ca. 722
Euro), zusammengesetzt aus 114,68 DM (ca. 57 Euro) Betriebskosten-
und 1.330,34 DM (ca. 665 Euro) Heizkostenguthaben.
Eine Überweisung des Geldbetrags erfolgte nicht. Mit
ihrer Klage fordern die Kläger vom Beklagten die Auszahlung
des Guthabens; dieser meint, Zahlung müsse der damalige
Eigentümer leisten.
Zwar ist der Anspruch des Mieters auf Auszahlung des Betriebskostenguthabens
für den Abrechnungszeitraum Januar
bis Dezember 1998 erst mit Erteilung der Betriebskostenabrechnung
vom 16.10.2000 fällig geworden. Wie der Bundesgerichtshof
für den vergleichbaren Fall eines Eigentumswechsels
nach dem Vermögensgesetz jedoch entschieden hat, ist
der frühere Eigentümer gegenüber dem Mieter bezüglich der
zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum (Bestandskraft
des Rückgabebescheids) abgelaufenen Abrechnungsperiode
zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet
und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt.
Diese Lösung sorgt für Rechtsklarheit und vermeidet insbesondere
das ungereimte Ergebnis, dass eine vor dem Eigentumswechsel
fällig gewordene Abrechnungspflicht beim
bisherigen Vermieter verbleibt, während Nachzahlungen und
Erstattungen, deren Vorbereitung und Berechnung die Abrechnung
dient, dem Erwerber zustehen beziehungsweise
von diesem zu erbringen sind (BGH Urteil vom 3.12.2003 –
VIII ZR 168/03).
Bei Mieterhöhung Vergleichswohnung exakt benennen
Stützt der Vermieter eine Mieterhöhung auf Vergleichswohnungen,
dann muss er diese Wohnungen im Mieterhöhungsschreiben
so genau bezeichnen, dass der Mieter sie ohne
nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann. Bleibt für den
Mieter offen, welche von zwei Wohnungen in einem Stockwerk
als Vergleichswohnung gemeint ist, ist das Mieterhöhungsverlangen
unwirksam. In derartigen Fällen muss der
Vermieter zur Identifizierung der Wohnung die genaue Lage
der Wohnung im Geschoss beschreiben oder die Bezeichnung
einer nach außen erkennbaren Wohnungsnummer mitteilen
oder den Namen des Mieters nennen. Fehlen solche
Angaben, ist der Mieter nicht gezwungen, „auf eigene Faust“
Nachforschungen anzustellen und die in Betracht kommenden
Mieter nach Miethöhe, Wohnungsgröße und Ausstattung
zu befragen. Der Mieter muss also die Möglichkeit haben, das
Erhöhungsverlangen des Vermieters zu überprüfen. Dazu
gehört auch, dass er die Vergleichbarkeit der Wohnungen
nachprüft. Dazu muss er die Wohnungen ohne nennenswerte
Schwierigkeit finden und identifizieren können (BGH AZ:
VIII ZR 141/02).
69