Der Vermieter Ratgeber 2010

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WISO Vermieter MIETPREISÜBERHÖHUNG Grundsätzlich kann der Mieter bei frei vermietetem Wohnraum den Mietzins bei Neuvermietung nach seinem Belieben festsetzen. Dieses Recht wird nur insofern eingeschränkt, als keine Mietpreisüberhöhung von mehr als 20 Prozent der ortsüblichen Miete vorliegen darf. Die Mietpreisüberhöhung stellt eine Ordnungswidrigkeit nach § 5 des Gesetzes zur weiteren Vereinfachung des Wirtschaftsstrafrechts (WiStG) dar. Ferner muss für den vermieteten Wohnraum ein unangemessen hohes Entgelt verlangt werden. Dieses Verlangen kann in der direkten Forderung, dem Sich-versprechen-Lassen oder auch in der bloßen Annahme liegen. Erfasst werden also auch im Einvernehmen der Parteien festgelegte Mieterhöhungen (LG Hamburg, ZMR 80, 86). Unangemessen ist der Mietzins nach § 5 Abs. 2 WiStG grundsätzlich, wenn die ortsübliche Miete um mehr als 20 Prozent überschritten wird. Diese Grenze (sogenannte Wesentlichkeitsgrenze) darf aber überschritten werden, wenn die vereinbarte Miete zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist und die weiteren in Nr. 1 und 2 genannten Voraussetzungen vorliegen. Die ortsübliche Miete ergibt sich aus einem repräsentativen Querschnitt der Mieten, die für nicht preisgebundenen Wohnraum des allgemeinen Wohnungsmarktes vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung und Lage vereinbart werden (OLG Hamm, OLGZ 83, 242). Für die weitere Bestimmung dieses Begriffes kann auf die Ausführungen zur Mieterhöhung nach § 2 MHG verwiesen werden. Berücksichtigt werden dabei nach der Rechtsprechung Zuschläge für die Stellung von Möbeln (siehe AG München, WM 84, 250). Weiterhin können auch Zuschläge bei besonderen Risiken des Vermieters gemacht werden. Derartige Risiken liegen aber nicht bereits vor, wenn an Ausländer (OLG Stuttgart, WN 4 82, 129) oder Wohngemeinschaften (OLG Hamm, WM 83, J 08) vermietet wird. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts Frankfurt kann die ortsübliche Vergleichsmiete als Basis für die Berechnung einer Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 Abs. 1 WiStG nicht allein aufgrund eines vorhandenen Mietspiegels ermittelt werden. Es sind vielmehr alle Umstände des Einzelfalles, wie zum Beispiel die Erstvermietung nach aufwendiger Renovierung und ein Zeitzuschlag bei länger zurückliegender Datenerhebung, für den Mietspiegel zu berücksichtigen (NJW-RR 94, 1233). Wird die Grenze von 20 Prozent überschritten, ist darauf abzustellen, ob dies zur Deckung laufender Aufwendungen des Vermieters notwendig ist. Der Begriff der laufenden Kosten orientiert sich an § 8 Abs. 1 WoBindG (Regelung der Kostenmiete bei Sozialwohnungen) sowie an den § 18 bis 29 der Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung). Danach sind laufende Kosten Kapitalkosten (Eigen- und Fremdkapitalkosten) und Bewirtschaftungskosten (Abschreibung, Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis). Liegen solcherart anerkennenswerte Kosten vor, so darf aber dennoch der Mietzins im Ergebnis nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen. In keinem Fall darf daher die ortsübliche Miete um mehr als 50 Prozent überschritten werden (OLG Hamburg, WM 92, 527). Dieser Maßstab gilt auch für Mieterhöhungen nach Verbesserungsmaßnahmen des Vermieters (Modernisierung, siehe OLG Karlsruhe, WM 83, 314). Subjektiv muss der Vermieter, um ordnungswidrig zu handeln, den zu hohen Mietzins immer vorsätzlich oder leichtfertig verlangt haben. Dabei kann der Vermieter sich nicht auf eine eventuell sogar vorhandene Unkenntnis stützen, da er die Pflicht hat, sich zu erkundigen (BayOLG, WM 81, 69; AG München, WM 84, 250). Unabhängig von einer eventuellen Strafbarkeit des Vermieters ist das objektive Vorliegen einer Mietpreisüberhöhung regelmäßig mit einem zivilrechtlichen Rückforderungsanspruch des Mieters nach § 812 BGB verbunden (BGH, WM 84, 68). Der Rückforderungsanspruch besteht regelmäßig auch gegenüber einem Haus- oder Wohnungskäufer, der in einen überhöhten Mietvertrag eintritt (LG Mannheim, WM 87, 362). Mietwucher und Sittenwidrigkeit § 302a StGB Wucher (1) Wer die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem Dritten 1. für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen, 2. für die Gewährung eines Kredits, 3. für eine sonstige Leistung oder 4. für die Vermittlung einer der vorbezeichneten Leistungen Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung oder deren Vermittlung stehen, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft. Wirken mehrere Personen als Leistende, Vermittler oder in anderer Weise mit und ergibt sich dadurch ein auffälliges Missverhältnis zwischen sämtlichen Vermögensvorteilen und sämtlichen Gegenleistungen, so gilt Satz 1 für jeden, der die Zwangslage oder sonstige Schwäche des anderen für sich oder einen Dritten zur Erzielung eines übermäßigen Vermögensvorteils ausnutzt. (2) In besonders schweren Fällen ist die Strafe Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren. Ein besonders schwerer Fall liegt in der Regel vor, wenn der Täter 1. durch die Tat den anderen in wirtschaftliche Not bringt, 2. die Tat gewerbsmäßig begeht, 3. sich durch Wechsel wucherische Vermögensvorteile versprechen lässt. 70
WISO Vermieter Ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht nach herrschender Rechtsprechung, wenn die verlangte Miete die ortsübliche Miete um mehr als 50 Prozent überschreitet (BGH, WM 82, 164; OLG Köln, WM 80, 36; LG Heidelberg, WM 77, 32; LG Mannheim, WM 77, 77; LG Köln, WM 76, 34). § 5 WiStrG Mietpreisüberhöhung (1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. (2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen. (3) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden. 71
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