Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
MIETERHÖHUNG NACH
MODERNISIERUNGS-
MAßNAHMEN
Ist die Modernisierung mit allen normalen Umständen wie
Lärm, Schmutz und Ähnlichem abgeschlossen, kommt es
immer wieder zu Streit über die anstehende Mieterhöhung.
Der Vermieter ist zur Mieterhöhung berechtigt, wenn
• der Gebrauchswert der Wohnung erhöht wird,
• die Wohnverhältnisse sich durch die Modernisierung
verbessern oder
• Heizenergie oder Wasser eingespart werden.
Ausnahmen: Wird Ihnen als Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme
– zum Beispiel durch die Gesetzgebung – auferlegt,
so können Sie auch dann die Miete erhöhen, wenn
dadurch keiner der drei oben genannten Punkte erfüllt wird.
Schreibt der Gesetzgeber zum Beispiel aus Umweltschutzgründen
bestimmte Heizungsanlagen vor und der Vermieter
muss diese einbauen, kann er anschließend die Miete erhöhen.
Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen kann die
Jahresmiete um 11 Prozent der entstandenen Kosten angehoben
werden. Dabei kann natürlich auch die erbrachte
Eigenleistung des Vermieters mit eingerechnet werden. Zu
berücksichtigen sind die tatsächlich entstandenen Aufwendungen.
Dabei ist zu berechnen, welchen Nutzen die einzelnen
Mietparteien davon haben. Wird zum Beispiel ein Fahrstuhl
im Haus eingebaut, haben die in den oberen Etagen
befindlichen Wohnungen einen höheren Nutzen davon als die
im Parterre wohnenden Mieter.
Achtung: Der Satz von 11 Prozent kann überschritten werden,
wenn durch die Modernisierung eine Anhebung der
Miete auf das Niveau der örtlichen Vergleichsmiete zulässig
wird. Sie als Vermieter können in einem solchen Fall wählen,
welche Erhöhung Sie vornehmen. Ist also die 11-Prozent-Regelung
für Sie vorteilhafter, so kann diese Erhöhung
vorgenommen werden. Sie können die Miete aber auch auf
das Niveau der Vergleichsmiete anheben, wenn diese für Sie
günstiger ist.
Grundsätzlich muss die Modernisierung für den Mieter keinen
Vorteil bringen. So kann die Mieterhöhung nach einer
Modernisierungsmaßnahme zur Energieersparnis durchaus
höher ausfallen als die Ersparnis, die der Mieter durch diese
Maßnahme bei den Energiekosten erzielt. Die Mitteilung über
die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen. In dem Schreiben
muss erläutert werden, welche Kosten durch die Modernisierungsmaßnahme
entstanden sind und wie die Mieterhöhung
begründet wird. Die Erhöhung wird, wie alle anderen Mieterhöhungen
auch (siehe Kapitel „Mieterhöhung“), im übernächsten
Monat nach Zustellung der Mitteilung und sofern
der Mieter zustimmt, wirksam. Kommt das Schreiben zum
Beispiel im Juni, so gilt die Erhöhung – nach Zustimmung
durch den Mieter – ab dem 1. August.
Unter bestimmten Bedingungen darf der Vermieter die Miete
nicht erhöhen. Bei Zeitmietverträgen (beispielsweise einem
Zweijahresvertrag) ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen,
wenn sie nicht ausdrücklich vereinbart ist. Auch Staffel- oder
Indexmietverträge schließen eine Mieterhöhung aus. Wenn
die Bauarbeiten bei Abschluss des Mietvertrages bereits be-
endet waren, gibt es ebenfalls nicht mehr Mietzins für den
Eigentümer.
Achtung: Die erhöhte Miete darf nie um mehr als 50 Prozent
über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nach §
5 des Wirtschaftsstrafgesetzes wäre das Wucher. Dies gilt
auch bei der Modernisierung.
WISO rät:
Prüfen Sie die von Ihnen aufgeführten Einzelposten! Reparaturkosten
oder öffentliche Förderungen sind beispielsweise
von den Gesamtkosten abzuziehen.
BGB § 559 Mieterhöhung bei Modernisierung
(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt,
die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen,
die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern
oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser
bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche
Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt, die
er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete
um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten
Kosten erhöhen.
(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen
durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen
auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung
ist unwirksam.
§ 559a Anrechnung von Drittmitteln
(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem
Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen
Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den
aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.
(2) Werden die Kosten für die baulichen Maßnahmen ganz
oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen
aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich
der Erhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag
der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem
Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem
marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des
Darlehens. Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für
erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung
der Maßnahmen. Werden Zuschüsse oder Darlehen zur
Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert
sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des
Zuschusses oder Darlehens.
(3) Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine
von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für
die baulichen Maßnahmen stehen einem Darlehen aus
öffentlichen Haushalten gleich. Mittel der Finanzierungsinstitute
des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus
öffentlichen Haushalten.
(4) Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe
Zuschüsse oder Darlehen für die einzelnen Wohnungen
gewährt worden sind, so sind sie nach dem Verhältnis
der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten
aufzuteilen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung
ist unwirksam.
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