Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
Für die Berechnung dieser Fristen ist nicht das tatsächliche
Ende des Mietverhältnisses ausschlaggebend, sondern der
Eingang des Kündigungsschreibens.
Achtung: Kündigt der Mieter, so braucht er dies nicht zu
begründen. Kündigt der Vermieter, muss er dies zwingend
begründen. Nur die Gründe, die im Kündigungsschreiben angeführt
sind, können angewandt werden.
Neues Kündigungsrecht für Mieter
Endlich ist Klarheit geschaffen über die Kündigungsfristen:
Die kürzere dreimonatige Kündigungsfrist gilt seit dem 1.
Juni 2005 auch für die Mieter, die formularvertraglich vor dem
1.9.2001 längere Kündigungsfristen vereinbart hatten. Mit
dem „Gesetz zur Klarstellung der Kündigungsfristen“ hat der
Gesetzgeber einen jahrelangen Streit über die Frage der Verlängerung
von Kündigungsfristen mit der Wohnzeit beendet
und für Mieter generell eine Kündigungsfrist von drei Monaten
vorgesehen.
Bereits im Rahmen der zum 1.9.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform
war vom Gesetzgeber eigentlich so wie zuvor
beschrieben festgelegt worden, dass Mietverhältnisse künftig
vom Mieter stets mit einer Frist von drei Monaten gekündigt
werden können. Leider waren die Formulierungen nicht juristisch
eindeutig. Streit entstand in der Folge über die Frage,
ob diese kurze Kündigungsfrist auch für vor dem 1.9.2001
unterzeichnete Verträge gilt, in welchen in Formularklauseln
eine Verlängerung der Kündigungsfrist mit der Wohnzeit auf
bis zu 12 Monate vorgesehen war. Diese Rechtsunsicherheit
gipfelte in einem BGH-Urteil, das die kurze Frist für Altverträge
wieder außer Kraft setzte.
Das Justizministerium hielt die Übergangsvorschriften für die
Mietrechtsreform für hinreichend klar und ging davon aus,
dass mit Inkrafttreten der Mietrechtsreform im Jahr 2001 auch
bei „Altverträgen“ stets eine Kündigungsfrist von drei Monaten
gilt, wenn nicht durch individuelle Vereinbarung zwischen
den Vertragsparteien andere Kündigungsfristen gelten sollen.
Der Gesetzgeber sah sich daher zunächst nicht veranlasst,
mit gesetzgeberischen Maßnahmen für eine Klarstellung zu
sorgen und vertraute darauf, dass die Rechtsprechung, im
Hinblick auf den ausdrücklich in der Gesetzesbegründung
geäußerten Willen des Gesetzgebers, nur bei individuellen
Vereinbarungen hierüber längere Kündigungsfristen annehmen
würde. Dies stellte sich jedoch als Fehleinschätzung
heraus. Nachdem die Instanzgerichte sehr unterschiedliche
Auffassungen zur Länge der Kündigungsfristen in solchen
Fällen vertraten, entschied der BGH im Jahr 2003, dass der
Wille des Gesetzgebers, die kurze Kündigungsfrist solle nur
im Falle individuell ausgehandelter längerer Kündigungsfristen
nicht gelten, in den Übergangsvorschriften nicht zum Ausdruck
kommt und ein Rückgriff auf die Gesetzesbegründung
nicht möglich sei. Infolge dieses BGH-Urteils wurde von den
Instanzgerichten ganz überwiegend angenommen, dass die
formularmäßig in Altverträgen vereinbarte Verlängerung der
Kündigungsfrist weiterhin Bestand hat. Da diese Auslegung
dem erklärten Willen des Gesetzgebers widersprach, drängten
der Deutsche Mieterbund, Mietervereine und Verbraucherschützer
auf eine klarstellende gesetzliche Regelung, die
nunmehr zum 1. Juni 2005 in Kraft getreten ist. Die eingetretene
Rechtsunsicherheit ist nun beendet.
Drei Monate Kündigungsfrist für alle Mieter
Es gilt also: Mieter können, unabhängig davon, ob in den
Mietvertragsklauseln längere Kündigungsfristen angegeben
sind, ihr Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
Anderes gilt nur in den äußerst seltenen Fällen, wenn
die Kündigungsfristen nachweisbar individuell zwischen Mieter
und Vermieter ausgehandelt worden sind, etwa mit einer
handschriftlichen Klausel im Vertrag oder extra niedergeschrieben.
In diesem Fall gilt das dort Ausgehandelte. Für
Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist weiterhin nach
fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate.
Achtung: Für Mieter, die vor dem 1. Juni 2005 eine Kündigung
mit den alten Fristen bis zu 12 Monaten ausgesprochen
haben, verkürzt sich nicht automatisch die laufende Frist auf
drei Monate. Es ist aber möglich, eine noch länger laufende
Kündigungsfrist mit einer neuen Kündigung unter Einhaltung
einer Frist von drei Monaten zu „überholen“.
Was ändert sich für Zeitmietverträge?
Für Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit gilt: Vor dem 1.9.2001
abgeschlossene Zeitmietverträge bleiben auch ohne Angabe
eines gesetzlich anerkannten Befristungsgrundes wirksam,
müssen als bis zum Ende der Laufzeit eingehalten werden.
Liegt kein Zeitmietvertrag vor, sondern wurde (nur) das Kündigungsrecht
beider Parteien für einen bestimmten Zeitraum
ausgeschlossen, so bleibt auch diese Regelung wirksam.
Solche Verträge können zwar mit einer Frist von drei Monaten
gekündigt werden, jedoch frühestens zum Ablauf des vereinbarten
Kündigungsausschlusszeitraums.
Wichtig in diesem Zusammenhang: Ein einseitiger Kündigungsausschluss
zulasten des Mieters, wenn also nur der
Mieter für einen bestimmten Zeitraum nicht kündigen können
soll, ist unwirksam. Enthält der Vertrag eine solche Klausel,
kann trotzdem von Anfang an gekündigt werden.
Schwieriger Weg zu einheitlicher juristischer Lösung
Die Mietrechtsreform von 2001 ließ erhebliche Zweifel hinsichtlich
der Frage, ob das für Mieter und Vermieter mit ungleichen
Fristen versehene Kündigungsrecht auch auf die vor
dem 1.9.2001 geschlossenen Verträge anzuwenden sei. Die
Gerichte urteilten zunächst so, wie es auch jetzt im Gesetzentwurf
verankert ist, nämlich dass Individualvereinbarungen
nach altem Recht und Formularvereinbarungen nach neuem
Recht gelten.
Anders urteilte jedoch im Jahr 2003 der Bundesgerichtshof
(BGH), grundsätzlich gelten die Fristen für alle Verträge.
Zur Begründung für die verkürzte Kündigungsfrist für Mieter
wurde zwar im Referentenentwurf des Bundesministeriums
für Justiz darauf hingewiesen, dass sich die Schutzwirkung
langer Kündigungsfristen für die Mieter zunehmend in das
Gegenteil verkehrt habe. „Lässt sich“, so der Entwurf (BT-
Drucks. 14/4553 S. 38 f., 67), „der Vermieter nämlich nicht
auf den Abschluss eines Aufhebungsvertrags ein, so kann der
Mieter die Wohnung nicht kurzfristig aufgeben, obwohl er die
Wohnung nicht mehr weiter nutzen kann, etwa weil er seinen
Arbeitsplatz wechseln oder kurzfristig in ein Alten- oder Pflegeheim
ziehen muss.“
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