Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
gabe der Wohnung und wird normalerweise immer für den
vollen Monat berechnet. Neben dieser Nutzungsentschädigung
können eventuell auch weiter gehende Schadenersatzansprüche
geltend gemacht werden.
GRUNDSATZURTEILE
Verspätete Schlüsselrückgabe
Nach Ende des Mietvertrages hat der Mieter sämtliche
Schlüssel an den Vermieter auszuhändigen. Gibt der Mieter
die gemieteten Räume nach Beendigung des Mietverhältnisses
nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der
Vorenthaltung als Entschädigung den vereinbarten Mietzins
geltend machen, also eine Weiterzahlung der Miete. Das regelt
§ 557 I BGB.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf ließ beispielsweise keine
Zweifel daran, dass zur ordnungsgemäßen Rückgabe der
Mieträume auch die Aushändigung der Schlüssel gehört. Ein
Bäckereibetrieb war Mieter einer Lagerhalle. Das Mietverhältnis
endete am 31.1.1992. Erst im Januar 1993 konnten
die Räume anderweitig vermietet werden. Da der Mieter die
Schlüssel nicht zurückgegeben hatte, verlangte der Vermieter
Zahlung der Miete für die Monate Februar bis Dezember
1992, insgesamt über 23.000 DM (ca. 11.500 Euro). Der Vermieter
war auch nicht verpflichtet, im Interesse einer Schadensminderung
die Schlösser aufbrechen zu lassen. Der
Mieter musste die Miete als Nutzungsentschädigung für elf
Monate nachzahlen. Im Einzelfall kann der Vermieter jedoch
nach Grundsatz von Treu und Glauben dann zur vorzeitigen
Öffnung der Mieträume verpflichtet sein, wenn bereits ein
Mietinteressent vorhanden ist, der die Räume sofort anmieten
würde (OLG Düsseldorf, 14.3.1995; 24 U 163/94 NJW-
RR 1996, 209).
Teure Wohnungsschlüssel: Verlängerte Mietzahlung
Zur vollständigen Rückgabe der Mieträume nach Ablauf des
Mietvertrags gehört auch die Rückgabe der Schlüssel. Gibt
der Mieter die Schlüssel nicht zurück und kann der Vermieter
die Wohnung aus diesem Grund nicht weitervermieten, so
schuldet der Mieter für eine Übergangszeit die Fortzahlung
der Miete. Das entschied auch das Landgericht Nürnberg-
Fürth. In zweiter und letzter Instanz verurteilte es deshalb
einen Unternehmer, den Mietzins über das vereinbarte Vertragsende
hinaus fortzuentrichten, obwohl eine Arbeitskolonne,
die in der Unterkunft untergebracht war, die Räume schon
bei Vertragsende verlassen hatte.
Der Entschädigungsanspruch des Vermieters dauert jedoch
nicht unbegrenzt, betonte das Landgericht. Um den Schaden
möglichst gering zu halten, müsse der Vermieter nach
angemessener Zeit neue Schlösser einbauen lassen. Deren
Kosten könne er dann dem säumigen Mieter in Rechnung
stellen. Im konkreten Fall sahen die Richter diesen Zeitpunkt
spätestens nach drei Monaten gekommen. Sie billigten deshalb
der Vermieterin lediglich drei weitere Monatsmieten statt
der beantragten elf zu (LG Nürnberg-Fürth, 16.9.1994, AZ 7
S 5386/94).
Schadenersatzanspruch bei unterlassener Rückgabe
der Mietwohnung
Das Amtsgericht Wedding hat mit Urteil vom 20. 5. 1997 (AZ
11 C 211/96 in ZMR 1997, S. 364 f) entschieden, dass die
Mieter dem Vermieter aus positiver Vertragsverletzung auf
Schadenersatz haften, wenn sie eine ordnungsgemäße und
zügige Weitervermietung verhindern, indem sie ohne Angabe
der neuen Anschrift aus der gemieteten Wohnung ausziehen.
Das Gericht stellte auch fest, dass die Verjährungsfrist in einem
solchen Falle 30 Jahre beträgt.
Die Mieter zogen zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses
aus den gemieteten Räumen aus, ohne den Vermieter
davon in Kenntnis zu setzen. Sie hinterließen weder
ihre neue Anschrift beim Vermieter, noch meldeten sie sich
ordnungsgemäß an ihrem neuen Wohnort an. Dem Vermieter
gelang es daher nicht, ihren neuen Aufenthaltsort ausfindig
zu machen. Die Vertragsparteien hatten eine Klausel im Mietvertrag
aufgenommen, wonach die Mieter verpflichtet waren,
bei einer Kündigung dafür Sorge zu tragen, dass die Mieträume
auch während der Abwesenheit betreten werden konnten.
Des Weiteren sah die Klausel vor, dass bei Abwesenheit von
mehr als drei Tagen die Schlüssel an einer schnell erreichbaren
Stelle hinterlegt werden sollten. Die Mieter haben demgegenüber
dem Vermieter erst zwei Tage vor der Beendigung
des Mietverhältnisses die Schlüssel ausgehändigt. Durch
diese Vorgehensweise entging dem Vermieter die Mietzinseinnahme
für einen Monat.
Das Gericht hielt die vereinbarte Klausel für wirksam. Es
stellte fest, dass ein Mieter, nach ordnungsgemäßer Anmeldung
des Vermieters, verpflichtet sei, die gemietete Wohnung
durch den Vermieter und potenziellen Nachmieter besichtigen
zu lassen, falls das Mietverhältnis gekündigt sei. Dies ergebe
sich daraus, dass der Vermieter ein wirtschaftliches Interesse
daran habe, seine Wohnung nicht unnötig lange unvermietet
zu lassen. Die Einhaltung von Kündigungsfristen diene nicht
ausschließlich dem Schutz des Mieters, sondern solle ebenso
dem Vermieter die Gelegenheit geben, sich um geeignete
neue Mieter zu bemühen. Die Forderung des Vermieters
nach Zahlung eines Schadenersatzes einer Monatsmiete war
nicht verjährt, da es sich nicht um Mietzinsforderungen oder
Nutzungsentschädigungsansprüche aus § 557 BGB handelte
und auch nicht um Schadenersatzansprüche nach § 558
BGB, sodass nach § 195 BGB die allgemeine Verjährungsfrist
von 30 Jahren zum Zuge kam.
Vermieter muss keine "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung"
ausstellen
Ein Vermieter einer neuen Wohnung hatte von den Exmietern
eine "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung" verlangt. Der Vermieter
hatte sich aufgrund einer nicht freigegebenen Kaution
diesem Ansinnen verweigert.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Anspruch
auf Erteilung der begehrten "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung"
nicht besteht. Der Mietvertrag der Parteien enthält hierzu
keine Regelung. Eine solche Verpflichtung besteht auch
nicht als mietvertragliche Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2
BGB. Auch eine allgemeine Pflicht zur Ausstellung einer solchen
Bescheinigung wegen einer dahin entstandenen Verkehrssitte
war im zu entscheidenden Fall nicht anzunehmen.
Urteil vom 30. September 2009 - VIII ZR 238/08 (BGH VIII
ZR 30/08).
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