Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
Vertrag noch nicht gültig. Erst wenn der Vertrag in einer angemessenen
Frist mit den Unterschriften des Vermieters beim
Mieter eintrifft, wird er gültig.
Achtung: Es gibt sogenannte Mustermietverträge, die man
im Buchhandel oder in Bürobedarfsgeschäften kaufen kann.
Wenn diese Vordrucke auch den Eindruck amtlicher Formulare
erwecken, so sei klar gesagt, dass es keine gesetzlich
vorgeschriebene Vertragsvorlage gibt. Manchmal sind gerade
diese Vordrucke mit einseitigen nachteiligen Klauseln
gespickt. Es gilt also auch bei den Vordrucken, diese genau
– auch das Kleingedruckte – zu lesen und zu besprechen,
eventuell Streichungen oder Ergänzungen vorzunehmen.
Achten Sie vor allem darauf, dass alle Punkte ausgefüllt werden.
Mustermietverträge enthalten nämlich oft Teile, in denen
das Zutreffende angekreuzt werden muss. Wird hier ein
Kreuzchen vergessen, so gilt grundsätzlich die gesetzliche
Regelung, die zum Nachteil des Vermieters abgefasst sein
kann.
MIETZINS ODER MIETE
In früheren Zeiten wurde oft eine feste Miete in einer Summe
vereinbart – damit waren alle Kosten abgegolten. Das hatte
für den Mieter den Vorteil, dass er genau wusste, was er
jeden Monat zu zahlen hatte. Andererseits hatte der Mieter
auch kein Rückforderungsrecht, wenn die Betriebskosten
(dazu mehr im Kapitel über die Mietnebenkosten) geringer
als die in die Miete eingerechneten Beträge waren.
Inzwischen hat es sich durchgesetzt, die Nebenkosten aus
der Miete herauszurechnen. Hierfür leistet der Mieter – zusammen
mit der Miete – Vorauszahlungen, die dann jährlich
abgerechnet werden müssen. Das Herausrechnen von Nebenkosten
ist teilweise – zum Beispiel bei den Heizkosten –
sogar gesetzlich vorgeschrieben.
Man unterscheidet heute im Wesentlichen drei verschiedene
Arten von Mieten:
• Bei der Bruttokaltmiete handelt es sich um eine Miete,
in der die Betriebskosten enthalten sind. Die Heizkosten
sind aber noch nicht berücksichtigt.
• Bei einer Teilinklusivmiete sind die Betriebskosten zum
Teil enthalten, die anderen Kosten werden separat abgerechnet.
• Sind die Betriebskosten komplett aus der Miete herausgenommen,
spricht man von einer Nettomiete oder
Nettokaltmiete.
Daneben gibt es einige Ausnahmeregelungen, auf die hier
allerdings nicht näher eingegangen werden soll.
Wichtig: Die Heizkostenverordnung ist zwingendes Recht,
so hat der BGH noch einmal festgestellt. Sie ist nicht davon
abhängig, dass ein Mieter die verbrauchsabhängige Abrechnung
verlangt. Aus diesem Grund ist auch die Vereinbarung
einer Bruttowarmmiete, bei der über die Heizkosten vom Vermieter
nicht abgerechnet wird, grundsätzlich unzulässig.
WISO rät:
Wichtig ist, dass die Nebenkosten und Betriebskosten, für
die Vorauszahlungen geleistet und die nach einem festgelegten
Zeitraum abgerechnet werden, im Mietvertrag einzeln
aufgeführt werden.
Die Miete, auch Mietzins genannt, wird normalerweise für den
kommenden Monat im Voraus entrichtet. Im Zeitalter des bargeldlosen
Zahlungsverkehrs wird die Miete meist vom Mieter
auf das Mietkonto überwiesen. Die Miete ist jeweils am Monatsanfang
im Voraus, spätestens bis zum 3. Werktag des
Zahlungszeitraums, zu zahlen.
§ 556b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht
(1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag
der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie
bemessen ist.
(2) Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung
gegen eine Mietforderung mit einer Forderung
aufgrund der §§ 536a, 539 oder aus ungerechtfertigter
Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen
oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht
ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter
mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in
Textform angezeigt hat. Eine zum Nachteil des Mieters
abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Es kann auch vereinbart werden, dass der Mieter dem Vermieter
eine Einzugsermächtigung erteilt, und damit erlaubt,
die Miete, Mietnebenkosten und alle anderen mit der Miete
in Zusammenhang stehenden Kosten von seinem Konto abzubuchen.
Die Zahlung der Miete per Einzugsermächtigung
muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein. Ist das
nicht der Fall, kann die Einzugsermächtigung vom Mieter
jederzeit widerrufen werden. Der Widerruf ist aus wichtigem
Grund auch dann möglich, wenn das Einzugsverfahren im
Mietvertrag festgelegt wurde.
ORTSÜBLICHE
VERGLEICHSMIETE
Grundlage der Höhe der Mietzahlung ist die sogenannte
„ortsübliche Vergleichsmiete“. Hierunter versteht man die
statistische, durchschnittliche Miete, die am Ort, in dem sich
das Mietobjekt befindet, für eine vergleichbare Wohnung gezahlt
werden muss. Dabei ist nicht nur das Alter der Wohnung
(Alt- oder Neubau, mit oder ohne Bad usw.) entscheidend.
Auch die Lage (zentral, Ortsrandlage, Nähe zu Industriegebiet
usw.) und die Ausstattung (Kamin, Sauna usw.) können
die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erheblich beeinflussen.
Die meisten größeren Städte besitzen einen sogenannten
Mietspiegel, aus dem hervorgeht, wie hoch die Durchschnittsmiete
für die einzelnen Wohnungen ist. Bei kleinen Kommunen
fehlt er oft oder es gibt nur „inoffizielle Mietspiegel“ von
Vereinen, die nur einen vagen Anhaltspunkt für die ortsübliche
Miete geben können.
Der offizielle Mietspiegel ist bei den Gemeinde- oder Stadtverwaltungen
im Wohnungsamt erhältlich beziehungsweise
einsehbar. Normalerweise wird die Miete auf der Basis dieser
Spiegel festgelegt. Der angegebene Durchschnittswert
ist eine Richtgröße, die Miete darf die Wesentlichkeitsgrenze
von bis zu 20 Prozent oder sogar die 50-Prozent-Marke des
Mietwuchers nicht überschreiten. Dabei ist der Mietspiegel
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