Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
Doch das wollte der BGH nicht anerkennen. In komplizierter
Auslegung entwickelte er eine Sichtweise, die dem Gesetzgeber
unterstellte, er wolle die Vertragsfreiheit stärken. Der
BGH urteilt im Zweifelsfall immer zugunsten der Vertragsfreiheit,
ohne Rücksicht darauf, dass Mieter in aller Regel nicht
die Freiheit haben, Verträge auszuhandeln, sondern nur die
Freiheit, einen vorgelegten Vertrag zu unterschreiben oder
sich um eine andere Wohnung zu bemühen.
Dann hat der Gesetzgeber Nachhilfeunterricht zum Thema
Kündigungsfristen erteilt und dem BGH gleichzeitig eine
schallende Ohrfeige hinsichtlich des gesetzgeberischen Willens
verpasst. Das war schon lange fällig, nur ist zu befürchten,
dass die penetrant vermieterfreundliche Rechtsprechung
des BGH dadurch nicht nachhaltig beeinflusst wird.
Am 17.3.2005 hat der Deutsche Bundestag einem Gesetzentwurf
zur Regelung der Kündigungsfristen für Mietverträge,
die vor dem 1.9.2001 (Inkrafttreten der Mietrechtsreform) geschlossen
wurden, zugestimmt. Die Kündigungsfrist für den
Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der
Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Die
Regelung gilt aber nicht für Altmietverträge, in denen eine
längere Kündigungsfrist individualvertraglich ausgehandelt
wurde. Voraussetzung ist allerdings, dass ein tatsächliches
Aushandeln der Fristen erkennbar wird. Ob dies der Fall ist,
sollten betroffene Mieter im Bedarfsfall in den Mietberatungsstellen
klären lassen.
Mieterkündigung
Unbefristete Mietverträge kann der Mieter jederzeit ohne Angabe
von Gründen kündigen. Er muss aber die gesetzliche
Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Die dreimonatige
Kündigungsfrist gilt seit dem 1. Juni 2005 grundsätzlich
für Mieterkündigungen von unbefristeten Mietverträgen, unabhängig
von der Wohndauer. Lediglich bei älteren Mietverträgen,
in denen ausdrücklich andere Kündigungsfristen, das
heißt längere Kündigungsfristen vereinbart wurden, könnten
die noch gültig sein. Haben Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag
abgeschlossen, muss der von beiden Seiten eingehalten
werden. Während der geplanten Laufzeit des Vertrages
kann auch der Mieter nicht kündigen. Er muss bis zum
letzten Tag weiter Miete zahlen.
Wichtig in diesem Zusammenhang: Ein einseitiger Kündigungsausschluss
zulasten des Mieters (wenn also nur der
Mieter für einen bestimmten Zeitraum nicht kündigen können
soll) ist unwirksam. Enthält der Vertrag eine solche Klausel,
kann trotzdem von Anfang an gekündigt werden.
Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Mieter Sonderkündigungsrechte:
Ankündigung einer Modernisierung
Kündigt der Vermieter im Mai eine Modernisierung an, kann
der Mieter bis zum 30. Juni kündigen; das Mietverhältnis endet
dann am 31. Juli.
Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Erhält der Mieter im März eine Mieterhöhung zum 1. Juni,
kann er spätestens bis zum 31. Mai kündigen. Das Mietverhältnis
endet dann zum 31. Juli.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Soll die Miete zum 1. Juni steigen, kann der Mieter Ende Mai
kündigen, sodass das Mietverhältnis am 31. Juli endet.
Mieterhöhung bei Sozialwohnungen
Soll die Miete zum 1. Juni angehoben werden, kann der Mieter
bis zum 3. Juni kündigen; das Mietverhältnis endet dann
zum 31. Juli.
Staffelmietvertrag
Ein Staffelmietvertrag – auch ein zeitlich befristeter – kann
immer zum Ablauf des vierten Jahres gekündigt werden.
Tod des Mieters
Der Ehegatte des Mieters, der den Vertrag mit unterschrieben
hat, kann innerhalb eines Monats mit einer Frist von drei Monaten
kündigen. Familienangehörige oder Ehegatten, die den
Vertrag nicht mit unterschrieben haben, können innerhalb eines
Monats nach dem Tode des Mieters kündigen. Stirbt ein
alleinstehender Mieter, können die Erben das Mietverhältnis
nach einer Überlegungsfrist von einem Monat mit einer Frist
von drei Monaten kündigen.
Untermiete
Verweigert der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung
der gesamten Wohnung, kann der Mieter mit einer Frist
von drei Monaten kündigen. Es sei denn, der vorgeschlagene
Untermieter ist dem Vermieter nicht zumutbar.
Achtung: Es reicht nicht aus, den Vermieter ganz allgemein
um Erlaubnis zur Untervermietung zu bitten; es muss ihm
eine konkrete Person vorgeschlagen werden.
Unabhängig von diesen Sonderkündigungsrechten kann
der Mieter fristlos kündigen, wenn er die Wohnung aufgrund
schwerster Wohnungsmängel nicht mehr vertragsgemäß nutzen
kann oder wenn von der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung
ausgeht, oder der Vermieter den Hausfrieden
so nachhaltig stört, dass dem Mieter eine Fortsetzung
des Mietverhältnisses unzumutbar ist.
Wann das Änderungsgesetz nicht gilt
1. Individualmietverträge
Nach dem Wortlaut des Änderungsgesetzes findet die Bestimmung
der mietzeitunabhängigen dreimonatigen Kündigungsfrist
für den Mieter keine Anwendung, soweit die
Kündigungsfristen individuell vereinbart worden sind. Für die
Charakterisierung als Individualvereinbarung ist es unabdingbare
Voraussetzung, dass die Kündigungsfristen tatsächlich
zur Disposition des Mieters gestanden haben. Es gelten die
individuell vereinbarten Kündigungsfristen.
2. Kündigungsausschlussvereinbarungen
Grundsätzlich bleibt es bei mietvertraglich vereinbarten Kündigungsausschlüssen.
Beiderseitige formularmäßige Kündigungsausschlussabreden
sind zulasten des Mieters bis zu einer
Dauer von vier Jahren formularmäßig wirksam vereinbar.
Im Hinblick auf einseitig formularmietvertraglich vereinbarte
Kündigungsausschlüsse zulasten des Mieters ist derzeit
keine obergerichtliche Rechtsprechung ersichtlich. Überwiegend
werden diese jedoch als unwirksam erachtet.
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