Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
HEIZKOSTEN – DIE TEUERSTEN NEBENKOSTEN
Seit 1981 müssen alle Heizkosten nach der Heizkostenverordnung
abgerechnet werden. Diese Verordnung hat also
Gesetzeskraft. Wesentliches Merkmal: Die Gesamtkosten der
Heizung müssen immer verbrauchsabhängig für jede einzelne
Wohnung berechnet werden. Alle Räume beziehungsweise
Heizkörper müssen mit Heizkostenverteilern ausgerüstet
sein. Ausnahmen bilden Alters- und Pflegeheime, Studenten-
und Lehrlingsheime sowie ähnliche Einrichtungen.
In Zweifamilienhäusern, in denen Mieter und Vermieter unter
einem Dach wohnen, kann ein Verzicht auf die Verordnung
vereinbart werden. Auch spezielle Einzelfallgenehmigungen
durch Landesbehörden sind möglich, beispielsweise bei besonders
energiesparenden Heizanlagen mit Wärmepumpen
oder Solaranlagen. Ansonsten ist die Heizkostenverordnung
zwingend; auch Mietverträge können dies nicht ändern. Das
gilt ebenso für vermietete Eigentumswohnungen.
Achtung: Auch sogenannte Warmmietverträge, bei denen
die Heizkosten pauschal in der Miete enthalten wären, sind
somit ungültig.
Aufteilung in Verbrauch und Größe
Trotz der verbrauchsabhängigen Messungen wird wegen des
Lagenachteils einiger Wohnungen und des Verbrauchs der
Heizenergie im Keller oder in den Rohren ein Teil der Heizkosten
nach Quadratmetern aufgeteilt. Für den Verbrauch
kann dabei ein Anteil von 50 bis 70 Prozent, für den Rest von
30 bis 50 Prozent angesetzt werden. Oft ist der Maßstab, den
der Vermieter bestimmen kann, allerdings 50/50.
Befinden sich in einem Haus mehrere Wohnungen, so ist es
heute üblich, dass diese über eine zentrale Heizungsanlage
mit Wärme und meist auch mit warmem Wasser versorgt
werden. Für die Funktionsfähigkeit dieser Anlage und den
Einkauf der Brennstoffe (Öl, Gas, in selteneren Fällen auch
Kohle oder Koks) ist der Vermieter zuständig. Die dabei entstehenden
Kosten kann er jedoch auf die Mieter abwälzen.
Heizkostenverordnung
Dieses Gesetz schreibt vor, dass mindestens die Hälfte,
höchstens aber 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig
abgerechnet werden. Die Mietparteien können jedoch
einvernehmlich einen höheren Satz vereinbaren. Es ist also
auch möglich, die gesamten Kosten nach dem Verbrauch abzurechnen.
Eine Vereinbarung, nach der weniger als 50 Prozent
nach dem Verbrauch abgerechnet werden, ist dagegen
nicht zulässig.
Achtung: Beachten Sie bitte, dass die Änderung nicht außerhalb
der oben genannten gesetzlichen Regelung liegen
darf (also mindestens 50 Prozent, höchstens70 Prozent nach
Verbrauch abrechenbar sind).
Der nicht nach Verbrauch abgerechnete Teil wird nach einer
festen Größe umgelegt. Vorzugsweise wird hier die Grundflä-
che herangezogen, weil dies die einfachste Möglichkeit ist.
Man kann aber auch den umbauten Raum (Kubikmeter) als
Maßstab annehmen oder unterschiedlich hohe Räume in der
Berechnung entsprechend rechnerisch vergrößern oder verkleinern.
Zulässig ist es auch, den verbrauchsunabhängigen
Teil nach den beheizten Räumen zu berechnen.
Der übrige Teil der noch offenen Kosten muss gemäß Heizkostenverordnung
nach dem Verbrauch abgerechnet werden.
Hierfür müssen alle Heizkörper mit entsprechenden Messgeräten
ausgestattet sein. Dies gilt auch für Heizkörper, die momentan
nicht in Betrieb sind, aber ohne größeren Aufwand
wieder genutzt werden können. Diese Messeinrichtungen
werden einmal im Jahr abgelesen. Der Ablesetermin muss
mindestens eine Woche vorher angemeldet werden.
Der Vermieter kann eine monatliche Vorauszahlung auf die
zu erwartenden Kosten verlangen. Dies ist auch durchaus üblich.
Nicht zulässig dagegen ist eine sogenannte Warmmiete
oder die Forderung einer Pauschale, bei der keine genaue
Abrechnung erfolgt.
GRUNDSATZURTEIL
Bruttowarmmiete nicht zulässig
Die Heizkostenverordnung ist zwingendes Recht, so hat der
BGH noch einmal festgestellt. Sie ist nicht davon abhängig,
dass ein Mieter die verbrauchsabhängige Abrechnung verlangt.
Aus diesem Grund ist auch die Vereinbarung einer
Bruttowarmmiete, bei der über die Heizkosten vom Vermieter
nicht abgerechnet wird, grundsätzlich unzulässig. Ausnahmen
gelten nur, wenn die Heizkostenverordnung dies gestattet
(BGH, 19.7.2006, VIII ZR 212/05).
WAS DARF IN DIE
HEIZKOSTENABRECHNUNG?
Brennstoffkosten
Hier dürfen lediglich die wirklich entstandenen (und durch
Rechnung nachweisbaren) Kosten angesetzt werden. Der
Vermieter ist außerdem gehalten, beim Einkauf möglichst
günstige Konditionen zu nutzen. Er muss dies unter Umständen
auch mit Preisvergleichen belegen.
Werden Warmwasser und Heizwärme über eine Anlage erzeugt,
so sind die Kosten des Brennstoffs auf diese Positionen
aufzuteilen. Die Aufteilung geschieht durch Messung
des verbrauchten Wassers und Ermittlung der durchschnittlichen
Temperatur des Warmwassers. Kann eine Messung des
Wassers aus technischen Gründen nicht erfolgen, dürfen als
Pauschale 18 Prozent des insgesamt verbrauchten Brennstoffs
für die Warmwasserbereitung angesetzt werden.
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