Leerstand von Wohngebäuden in ländlichen Räumen

ten zu übernehmen, um es im Gegenzug über einen Zeitraum von zwanzig bis dreißig Jahren
unentgeltlich (z. B. als Park- oder Grünfläche) zu nutzen. Dem Eigentümer bleibt das Grundstück
erhalten mit der Zusicherung, dass es nach Ablauf der Fremdnutzung erneut bebaubar
ist.
6.7 Ergebnis
Regional sehr unterschiedliche Bevölkerungsverluste wirken sich gravierend auf die innerörtliche
Entwicklung aus. Stadt- oder Ortsplanung haben keinen oder nur einen mit hohen Fördermitteln
durchsetzbaren Einfluss auf die künftige Entwicklung von Gemeinden oder Gemeindeteilen.
Die Folge sind Wohnungs- und Gebäudeleerstände, die sowohl die Eigentümer
und Bewohner als auch Kommunen und Kreditinstitute vor besondere Probleme stellen. Eng
damit verbunden ist die Frage, wie sich Immobilienwerte in solchen Problemgebieten entwickeln.
Die Hoffnung auf stabilen Wertzuwachs ist ebenso fragwürdig wie der vermeintliche
Schutz vor Mietsteigerungen.
Der sich bildende Marktpreis ist völlig unabhängig davon, welche Kosten zur Erstellung
des Gebäudes aufgewendet werden mussten. Der Käufer bestimmt zukünftig den Markt, wobei
anstehende Aufwendungen für Modernisierungs- oder Energiesparmaßnahmen preismindernd
wirken werden.
Bei sinkenden Kaufpreisen ist zu erwarten, dass auch Einfamilienhäuser (Sachwertobjekte)
künftig einer Mietnutzung zugeführt werden. Dies war bisher wegen der nicht erzielbaren
Kostenmiete weitgehend ausgeschlossen. Wenn der erzielbare Kaufpreis weit unter den Erwartungen
liegt, wird der Eigentümer sich jedoch – zumindest vorübergehend – für eine Vermietung
entscheiden. Sollte diese Entwicklung verstärkt eintreten, wird sie voraussichtlich
auch zu Mietsenkungen im Bereich der Ertragswertobjekte führen.
Ständig geringere Mietpreise in Verbindung mit dem Trend zur Kurzlebigkeit von Wohnungseinrichtungen
können höhere Wechselraten der Mieter erzeugen. Wer sollte noch tapezieren
und umräumen, wenn er sich alle drei Jahre neu einrichten und in eine frisch renovierte
Wohnung zu einem noch niedrigeren Preis umziehen kann (Landesverband Haus&Grund
Sachsen-Anhalt 2000)?
Wie der Präsident des Bundesverbandes Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen,
Lutz Freitag, erwartet, werden in den kommenden Jahren immer mehr Häuser in ländlichen
Regionen auf den Markt kommen, weil ihre Eigentümer aus Alters- und Gesundheitsgründen
in die Städte ziehen (Haimann 2008). Dieses Phänomen plagt nicht nur die neuen
Bundesländer, sondern wird sich auch verstärkt in vielen ländlichen Regionen in Westdeutschland
bemerkbar machen. Kommen zu dieser Entwicklung dann auch noch Wohnungsleerstände
hinzu, kann dies zu erheblichen Wertverlusten von Immobilien führen, die sich
sowohl im Boden- als auch im Gebäudewert widerspiegeln.
Bei Wertermittlungen ist es besonders wichtig, nicht nur die allgemeinen Wertverhältnisse
auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag zu berücksichtigen, sondern darüber
hinaus auch künftige Entwicklungen, wie beispielsweise absehbare anderweitige Nutzungen,
wenn sie mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen zu erwarten sind (s. § 2
ImmoWertV).
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