Leerstand von Wohngebäuden in ländlichen Räumen

Bewertung
Das Instrument der restriktiven Ausweisung bzw. der Verzicht auf neue Wohnbauflächen ist
aufseiten der Kommunen sofort möglich und entfaltet unmittelbar seine Wirkung. Auf der
Ebene der Regionalplanung bedarf es eines längeren Vorlaufes, bis bestehende Regionalpläne
geändert sind.
Kommunalpolitisch wird das Instrument sicherlich nur sehr zurückhaltend angenommen
werden, wohl erst dann, wenn die Leerstandsproblematik ein nicht unerhebliches Ausmaß
angenommen hat.
11.6 Erbbaurecht (Harald Spehl)
Das Instrument eignet sich bei entsprechendem politischen Gestaltungswillen für ein breites
Spektrum von Problemlagen bei Wohngebäudeleerständen. Die Vergabe von Erbbaurechten
durch private Eigentümer an private Nutzer dürfte kaum eine Rolle spielen. Voraussetzung für
die Vergabe von Nutzungsrechten durch öffentliche Akteure ist der Eigentumserwerb. Dieser
wird zu realistischen Bedingungen eher bei längerer Dauer der Leerstände und bei mittleren
bis hohen Wertverlusten der Immobilien erfolgen. Zweckmäßig ausgestaltete Erbbaurechte an
Wohnimmobilien sind eigentlich in jeder Ortslage und unabhängig von der Häufigkeit der
Leerstände einsetzbar.
In Deutschland geht das Erbbaurecht auf die „Verordnung über das Erbbaurecht“ (Erbbau-
VO) vom 15.01.1919 zurück. Es wurde in die Gesetzgebung der Bundesrepublik Deutschland
übernommen und bildet in der heute gültigen Fassung die Grundlage für die Trennung und die
getrennte Verfügung über Grundstücke und darauf errichtete Gebäude (BMJ 2010).
In der Praxis wurde das Erbbaurecht v. a. von den Kirchen eingesetzt, die Grundstücke
nicht verkauften, sondern Erbbaurechte vergaben. Dabei betrug die Nutzungsdauer i. d. R. 99
Jahre und der Erbbauzins lag bei 4 bis 5 % des Grundstückswertes.
Das Erbbaurecht wurde in sehr unterschiedlichem Umfang auch in Kommunen eingesetzt.
Ein besonderes Beispiel war Wolfsburg (Wolfsburg 2010). Das Erbbaurecht wurde als Instrument
des kommunalen Siedlungsbaus verwendet. Durch die Vergabe von Erbbaurechten
wurden finanzschwächeren Haushalten die Ausgaben für den Erwerb von Baugrundstücken
erspart, um diesen Schichten zu Wohneigentum zu verhelfen.
Vorteile des Erbbaurechtes aus der Sicht der Kommunen sind:
• Für den Nutzer ist keine Bodenspekulation möglich.
• Die Kommune behält das Eigentum und die langfristige Verfügungsgewalt über das
Grundstück.
In den vergangenen Jahren ist die Nutzung des Erbbaurechtes durch die Kommunen zurückgegangen.
Städte sind vermehrt dazu übergegangen, Grundstücke zu verkaufen. Dies geschah
teilweise aus grundsätzlicher Neuorientierung hinsichtlich der Bedeutung von kommunalem
Eigentum an Grundstücken, v. a. aber aus fiskalischen Gründen. Inzwischen ist auch
die Stadt Wolfsburg wieder zum alleinigen Verkauf von Baugrundstücken übergegangen.
Dazu haben nicht zuletzt Auseinandersetzungen um die angemessene Höhe des Erbbauzinses
beigetragen.
Im Hinblick auf die Leerstandsproblematik von Wohngebäuden in ländlichen Regionen
stellt sich die Frage einer Neubewertung des Instrumentes des Erbbaurechtes. Angesichts der
Haushaltslage kann nicht erwartet werden, dass von Leerständen betroffene Kommunen aus
eigenen Mitteln Immobilien ankaufen und mithilfe des Erbbaurechtes an neue Nutzer übergeben.
Zum einen fehlt den Kommunen i. d. R. die nötige Finanzausstattung, zum anderen ist
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