Strategisch Taktisch Operativ - IDEENKAPITAL

Investitionsmarkt Europa.
schaftskrise und des drastischen Verfalls der Rohstoff preise
rechnet die Europäische Kommission in den kommenden
Jahren jedoch mit einer Infl ationsrate am unteren Ende der
oben erwähnten Bandbreite. 1)
Harmonischer Verbraucherpreisindex im Euro-Land
und Kerninfl ation (Prognose)
4%
3%
2%
1%
0%
2008 2009 2010
Harmonischer Verbraucherpreisindex
Kerninflation (HICP exclusive Energie und
unverarbeitete Nahrungsmittel)
Quelle: Europäische Kommission – Interim Forecast January 2009
Alles in allem hat sich die europäische Wirtschaft in den letzten
Jahren sehr positiv entwickelt. Die globale Finanz- und
Wirtschaftskrise hat jedoch dazu geführt, dass der Wachstumskurs
der letzten Jahre drastisch gebremst wurde. Ein
Ende der rezessiven Phase wird derzeit frühestens im Verlauf
des Jahres 2010 erwartet. Die langfristigen Rahmenbedingungen
für zukünftiges Wachstum sind jedoch weiterhin
intakt.
Der europäische Immobilienmarkt
Der europäische Markt für Büroimmobilien hat sich in den
vergangenen Jahren positiv entwickelt. Die wirtschaftliche
Entfaltung Europas, aber auch die ausgezeichneten
Rahmenbedingungen haben zu einem stetig steigenden
Investitionsvolumen geführt. Im Vergleich zum Jahr 2000
wurde im Jahr 2007 mit insgesamt mehr als 250 Mrd. EUR
fast das Vierfache in europäische Immobilien investiert.
Insbesondere Großbritannien, Deutschland und Frankreich
waren die Zielmärkte der Immobilieninvestoren. Zwei Drittel
der europäischen Gesamtinvestitionen erfolgten in diesen
Märkten, in Deutschland allein 53,3 Mrd. EUR. Grund für
das Interesse der Immobilieninvestoren sind die Renditen,
die sich hier in den letzten Jahren erwirtschaften ließen.
Europäische Immobilien haben sich in den letzten Jahren
gegenüber Aktien und Anleihen als eigenständige Anlageklasse
etabliert. Gerade in Zeiten verunsicherter Kapitalmärkte
erfreuen sich Sachwerte wie Immobilien besonderer
Beliebtheit.
1) Quelle: Europäische Kommission – Interim Forecast January 2009
2) Quelle: DEGI – Global Outlook – Immobilieninvestments 2008/2009
Auch wenn die Dynamik am europäischen Immobilienmarkt
in der ersten Jahreshälfte. 2008 an Schwung verloren
hat, war die Entwicklung insgesamt jedoch weiterhin positiv.
Deutlicher waren die Auswirkungen der Krise in der
zweiten Jahreshälfte zu spüren. Das Investitionsvolumen ist
merklich zurückgegangen und in Teilmärkten wie Großbritannien
und Spanien kam es zu teils beträchtlichen Preiskorrekturen
von 25 % und mehr. Die nachlassende Investitionstätigkeit
ist primär auf die zunehmende Zurückhaltung
der Banken bei der Kreditvergabe zurückzuführen. Hierfür
sind angesichts der internationalen Finanzkrise vorwiegend
die gestiegene Risikoaversion sowie fehlende Refi nanzierungsmöglichkeiten
verantwortlich. Banken sehen sich
aktuell zudem signifi kanten Abschreibungen gegenübergestellt.
Deshalb haben sich auch die Finanzierungskosten
(Zinsen + Marge) trotz sinkender Leitzinsen deutlich erhöht.
Dadurch haben sich wiederum die Rahmenbedingungen
für stark fremdkapitalorientierte Investoren entsprechend
verschlechtert. Folglich haben sich Wettbewerb, Nachfrage
und somit auch die Preise in den vergangenen Monaten
stark rückläufi g entwickelt.
Das Angebot an neuer Bürofl äche wird bis 2011 in Europa
stark rückläufi g prognostiziert und von rund 1,7 % auf unter
0,5 % sinken. Dies geht einher mit den rückläufi gen Investitionstätigkeiten.
Diese Entwicklung wirkt sich langfristig
positiv auf die Mieten aus, bei denen langfristig ein Anstieg
erwartet wird.
Auch der Arbeitsmarkt lieferte in den vergangenen Jahren
positive Impulse für die Immobilienmärkte. Das Beschäftigungswachstum
innerhalb der EU ließ die Nachfrage nach
Büroimmobilien steigen. Insgesamt wurden im Jahr 2007
14 Mio. m² Bürofl äche vermietet, 7 % mehr als im Vorjahr.
Aufgrund der hohen Nettoabsorption an Bürofl ächen konnte
eine weiter sinkende Leerstandsrate verzeichnet werden. Bezogen
auf Europa reduzierte sich der Leerstand der Büroimmobilien
zum Ende des Jahres 2007 im Vergleich zum Vorjahr
um 0,9 % auf 7,3 %.
Einhergehend mit der Verknappung der verfügbaren Mietfl
äche sind die Mieten gestiegen. So lag das durchschnittliche
Mietwachstum der großen europäischen Metropolen
2007 bei über 12,5 %. 2) Aufgrund der gesamtwirtschaftlichen
Entwicklung hat sich dieser Trend 2008 nicht fortsetzen
können. Wie CB Richard Ellis in seinem Marktüberblick
des Gesamtmarktes der EU-27-Länder für 2008 ermittelt,
stiegen die Leerstandsraten bei europäischen Büroimmobilien
von lediglich 6,7 % im ersten Quartal 2008 auf 7,5 % zum
Jahresende 2008 an. Die zurückgehende Nachfrage nach