SIMACEK Magazin CHECK

# gewerbeimmobilien
vorgegebenen Bestandteilen wie unter anderem Wasser, Abfallentsorgung
und Verwaltungskosten zusammen. Zudem
müssen Kündigungsfristen eingehalten werden. Diese betragen
bei Geschäftsräumen drei Monate. Die Kündigung muss
zum letzten Tag eines Kalenderquartals erfolgen. Bei einem
befristeten Mietverhältnis kann es sein, dass wenn der Vermieter
nach Ablauf des Mietverhältnisses den vereinbarten
Mietzins weiter annimmt, die Befristung dadurch verlängert
wird. Sie gilt dann laut Mag. Martin Neuburger von
der Mieterhilfe „für drei Jahre, egal wie lange die Befristung
zuvor gedauert hat. Niemals wird aber aus einem befristeten
Mietvertrag stillschweigend ein unbefristeter!“
Unter Teilanwendung des MRG fallen in erster Linie frei finanzierte
Gebäude mit mehr als zwei Mietgegenständen, die
nach dem Ende des Zweiten Weltkriegs bewilligt wurden.
Hier bestehen aber keine Unterschiede zwischen privater
und gewerblicher Nutzung. Es gelten die Kündigungsschutzbestimmungen
des MRG, den Mietzins und die Betriebskosten
kann der Vermieter jedoch frei festsetzen.
Rechte und Pflichten
Wichtig zu wissen ist für den Mieter einer Gewerbeimmobilie
– wenn das Gebäude nicht oder nur teilweise unter das
MRG fällt –, dass er anders als ein Wohnungsmieter nicht
durch den Gesetzgeber geschützt ist. Denn in diesem Fall
müssen die Erhaltungspflichten des Mieters im Mietvertrag
festgehalten werden. Laut ABGB muss der Vermieter nur
dafür Sorge tragen, dass die Gewerbeimmobilie in einem
gebrauchsfähigen Zustand übergeben wird (§ 1096). Solange
das nicht der Fall ist, darf auch kein Mietzins verlangt
werden. Ansonsten hat der Vermieter freies Spiel, vor
allem was die Höhe des Mietzinses betrifft. „Daher sollte
der vereinbarte Mietzins in einem sinnvollen Verhältnis zu
den Erhaltungspflichten stehen“, erklärt Neuburger. Beim
Aufsetzen eines neuen Mietvertrags sollte deshalb ein erfahrener
Rechtsanwalt beigezogen werden.
Mängel rechtzeitig melden
Wenn die gemietete Gewerbeimmobilie unter das MRG
fällt, gelten während des Betriebs die einzelnen Bestimmungen
desselben sehr ähnlich wie für einen privaten Mieter.
So gehört beispielsweise die regelmäßige Wartung einer
Gastherme oder eines Durchlauferhitzers zu den Pflichten,
die ein Mieter zu erfüllen hat. Der Vermieter haftet zum
Beispiel nur, wenn bei der Übergabe der Gewerbeimmobilie
die vorhandene Heizung nicht funktionsfähig ist. In diesem
Fall muss er sie auf seine Kosten reparieren lassen und kann
erst anschließend den vereinbarten Mietzins verlangen.
Bei einem undichten Fenster, wenn es sich um ein Außenfenster
handelt, muss ebenfalls der Vermieter zahlen. Der
Mieter muss den Mangel nur rechtzeitig melden. Denn in
der Regel bestellt der Vermieter den Handwerker, um beispielsweise
das Fenster zu tauschen. Die Mietervereinigung
warnt eigens davor, gleich selbst zu handeln.
Bei Altbauten (errichtet vor 1945) ist der Mieter generell
für die Erhaltung des Mietobjekts zuständig. Nur bei
ernsten Hausschäden, die eine Gefahr für die Sicherheit
darstellen, ist laut Neuburger der Vermieter verantwortlich.
Darunter fallen beispielsweise leckgewordene Abwasserrohre
oder fehlerhafte Strom- oder Gasleitungen.
Eine Besonderheit bei Altbauten ist zudem, dass die Höhe
des vereinbarten Mietzinses (nach den Richtwerten angemessen)
nur bis zur Übernahme der Gewerbeimmobilie
„bekämpft“ werden kann. Danach greift die vereinbarte
Wertindexierung des Mietobjekts. Wenn die Angemessenheit
nicht gegeben ist, ist der vereinbarte Mietzins auch
nach diesem Zeitpunkt anfechtbar.
Antrag bei der Schlichtungsstelle
Generell lässt sich also für gewerblich genutzte Immobilien
sagen, dass der Vermieter für die Außenhaut des
Gebäudes (Dach, Fassade, Mauern, Außenfenster, Außentüren,
Hausbesorger-Dienstwohnungen), für die
Hausleitungen, das Stiegenhaus, für Gemeinschaftsräume
(Lift, Sauna, Garage, Waschküche), Zentralheizung,
Kanalanschluss und die Erfüllung der Verwaltungsvorschriften
zuständig ist. Wenn der Vermieter diesen Erhaltungspflichten
nicht nachkommt, kann der Mieter mit
einem Antrag bei der Mietrechts-Schlichtungsstelle dringend
notwendige Erhaltungsmaßnahmen erzwingen. Bei
besonders dringlichen Reparaturen können die Mieter
durch eine gerichtlich einzubringende einstweilige Verfügung
eine schnellere Durchsetzung ihrer Forderungen
erwirken. Allerdings kann das durch mehrere Instanzen
bis zum Obersten Gerichtshof gehen und dementsprechend
relativ lange dauern.
CHECK 2/2019
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