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# rubrik gewerbeimmobilien
„Vorsteuer
kann zum
Kostenfaktor
werden.“
Dr. Christoph Pramböck,
Partner der Wirtschafts- und
Steuerberatungsgesellschaft
BDO Austria, erklärt steuerrechtliche
Fragen.
Was ist bezüglich Umsatzsteuer aus Sicht des
Vermieters zu beachten?
Generell ist der Verkauf und die Übertragung von
Grundstücken und Immobilien unecht von der Umsatzsteuerpflicht
befreit. Das heißt, sie werden ohne Umsatzsteuer
verkauft. Vom Gesetzgeber wurde insofern
vorgesorgt, als dem Vermieter das Recht eingeräumt
wurde, für die Vermietung – von beispielsweise Gewerbeimmobilien
– zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren.
Entsprechend erfolgt die Vorschreibung der Miete
vom Vermieter an den Mieter unter Ausweis von 20
Prozent Umsatzsteuer. Eine Option zur Umsatzsteuerpflicht
ist jedoch nur dann möglich, wenn der Mieter
das Grundstück bzw. die Immobilie nahezu ausschließlich
für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug
nicht ausschließen. Notwendig für den Verzicht auf die
Steuerbefreiung ist eine mindestens 95-prozentige Verwendung
des Grundstücks durch den Mieter für Umsätze,
die seine Berechtigung zum Vorsteuerabzug nicht
ausschließen.
Was für Umsätze sind da gemeint?
Tätigt ein Unternehmer – hier der Mieter – sowohl steuer-
pflichtige als auch steuerfreie Umsätze, steht ihm der
Vorsteuerabzug nur anteilig für die mit den steuerpflichtigen
Umsätzen in Zusammenhang stehenden Aufwendungen
zu. Ergibt sich aus der gesamten Aufteilung der
Vorsteuern, dass der Mieter zu mindestens 95 Prozent
vorsteuerabzugsberechtigt ist, so ist für den Vermieter
eine Option zur Umsatzsteuerpflicht gemäß § 6 Abs.
2 UStG möglich. Wird die genannte 95 Prozent-Grenze
unterschritten, ist eine Option nicht möglich. Ärzte,
Versicherungen, Banken oder Pflege- und Tagesmütter
erzielen in der Regel zu mehr als 95 Prozent Umsätze,
die nach § 6 Abs. 1 UStG der unechten Steuerbefreiung
unterliegen und somit den Vorsteuerabzug bei diesen
ausschließen; entsprechend kann vom Vermieter auch
nicht zur Steuerpflicht optiert werden. Man spricht in
diesem Zusammenhang von „bösen Mietern“.
Was ist beim Wechsel von umsatzsteuerpflichtiger
zu umsatzsteuerfreier Vermietung
zu beachten?
Im Falle eines Wechsels von umsatzsteuerpflichtiger zu
umsatzsteuerfreier Vermietung bzw. einer Veräußerung
ohne Umsatzsteuer innerhalb von 20 Jahren sind die geltend
gemachten Vorsteuern anteilig zu korrigieren. In der
Regel empfiehlt es sich, eine entsprechende schriftliche
Bestätigung des Mieters und eine Verpflichtung desselben,
Änderungen mitzuteilen, im Mietvertrag aufzunehmen.
Was ist aus Sicht des Erwerbers einer
Gewerbeimmobilie in Bezug auf die
Umsatzsteuer sinnvoll?
Aus Sicht des Erwerbers ist ein Kauf mit Umsatzsteuer
in der Regel dann vorteilhaft, wenn das Grundstück
bzw. die Immobilie in weiterer Folge zur Erzielung von
umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen verwendet wird. Dabei
ist jedoch zu beachten, dass Umsätze aus der Vermietung
sowie aus der Veräußerung von Grundstücken
und Immobilien – ausgenommen zu Wohnzwecken
oder zur Beherbergung – grundsätzlich gemäß § 6 Abs
1 Z 16 Umsatzsteuergesetz unecht von der Umsatzsteuer
befreit sind. Entsprechend stünde dem Erwerber
von Gewerbeimmobilien der Vorsteuerabzug aus dem
Erwerb nicht zu. Die Vorsteuer würde somit zum Kostenfaktor
werden.
Shutterstock, BDO Austria
86 CHECK 2/2019