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DEVELOPMENT 01 Erläuterungen zur Gesamterfolgsprognose vor Steuern Die nachfolgend dargestellten Tabellen zeigen Gesamterfolgsbetrachtungen des Beteiligungsangebotes vor Steuern und ohne Berücksichtigung des 2%igen Agios unter Variation der beiden wesentlichen Parameter, zum einen des Mietzinses für die noch nicht vermieteten Büroflächen und zum anderen des Verkaufsfaktors auf Basis der kalkulatorischen Jahresmiete bei Vollvermietung. Der Mietzins für die 1.904 m2 noch nicht vermieteten Lagerflächen wird dabei nicht variiert. Hier wird durchgängig eine Vermietung auf Basis der an die GMG vermieteten Lagerflächen (4 €/m2 ) unterstellt. In den einzelnen Tabellen wird dabei der Büromietzins für die vakanten Flächen in einer marktadäquaten Bandbreite von 11,50 €/m 2 bis 13,50 €/m 2 jeweils konstant gehalten, der Ver- kaufsfaktor variiert innerhalb der einzelnen Tabellen zwischen der 15,50fachen und der 16,50fachen kalkulatorischen Jahresmiete. Das konservative Basis-Szenario ist optisch hervorgehoben. _GESAMTINVESTITIONSVOLUMEN Diese Position umfasst sämtliche mit dem Objektankauf, den Umbaumaßnahmen und der Gesellschaftsgründung in Zusammenhang stehenden Kosten und entspricht somit in allen Szenarien dem geplanten Gesamtinvestitionsvolumen in Höhe von € 28.800.000. _EIGENKAPITAL Das auf S. 47 dargestellte, von den Gesellschaftern einzuzahlende Eigenkapital stellt die Bemessungsgrundlage für die zu ermittelnde Eigenkapitalrendite dar. Auch diese Position ist in sämtlichen Szenarien konstant. _VERKAUFSPREIS Der Verkaufspreis berechnet sich auf Basis der Jahresmiete der bereits vermieteten Flächen zzgl. der kalkulatorischen Jahresmiete für die vakanten Flächen. Die resultierende Gesamtjahresmiete wird mit dem angegebenen Verkaufsfaktor multipliziert. Die dargestellten Verkaufspreise ergeben sich danach in Abhängigkeit von den jeweils ausgewiesenen Büromietzinsen und Verkaufsfaktoren. Ein geringerer bzw. höherer Büromietzins führt zu einem geringeren bzw. höheren Verkaufspreis. Gleiches gilt für den Verkaufsfaktor. 48 _VERÄUSSERUNGSGEWINN Der Veräußerungsgewinn stellt die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Gesamtinvestitionsvolumen dar. _ERFOLGSABHÄNGIGE MEZZANINE-VERZINSUNG Das vom Bankhaus Wölbern & Co. bereitgestellte Mezzanine- Darlehen wird mit den in der Investitionsrechnung berücksichtigten 8% p.a. laufend verzinst. Die in dieser Position ausgewiesene weitere, erfolgsabhängige Verzinsung in Höhe von 7% p.a. wird in voller Höhe nur dann fällig, wenn die Eigenkapitalrendite der Anleger vor Steuern auch nach Abzug der erfolgsabhängigen Verzinsung mindestens 15% beträgt. Sollte der Anlegererfolg, wie in Szenario 1, vor Abzug der Verzinsung weniger als 15% betragen, so entfällt die erfolgsabhängige Verzinsung für das Mezzanine-Darlehen vollständig. _VARIABLE VERGÜTUNG ENTWICKLER/INITIATOR Die erfolgsabhängige Vergütung für den Projektentwickler und den Initiator beträgt insgesamt 30% der Differenz aus dem Veräußerungserlös und der erfolgsabhängigen Mezzanine-Verzinsung. Diese wird jedoch nur dann in voller Höhe fällig, wenn für den Anleger nach Abzug dieser Vergütung mindestens eine Rendite vor Steuern in Höhe von 15% verbleibt. Sollte der Anlegererfolg, wie in Szenario 1, auch vor Abzug der Vergütung weniger als 15% vor Steuern betragen, so entfällt die erfolgsabhängige Vergütung vollständig. Die erfolgsabhängige Vergütung wird im Verhältnis 40%/60% an den Projektentwickler Quantum Immobilien AG und den Initiator Bankhaus Wölbern & Co. gezahlt. _GESAMTERLÖS Der Gesamterlös weist den Veräußerungsgewinn abzüglich der erfolgsabhängigen Mezzanine-Verzinsung sowie der variablen Entwickler- und Initiatorvergütung aus. _EIGENKAPITALRENDITE VOR STEUERN Diese Position stellt den Gesamterlös vor Steuern prozentual im Verhältnis zu dem von den Anlegern eingezahlten Eigenkapital dar. Hierbei bleibt das 2%ige Agio unberücksichtigt.
Erläuterungen zur Gesamterfolgsprognose vor Steuern VORSTEUERERGEBNIS 1 MIETZINS BÜRO € 11,50/m 2 VERKAUFSFAKTOR 15,50–16,50 In € Szenario 1 Szenario 2 Szenario 3 (15,50fach) (16,00fach) (16,50fach) Gesamtinvestitionsvolumen 28.800.000 28.800.000 28.800.000 Eigenkapital 4.600.000 4.600.000 4.600.000 Verkaufspreis 29.399.439 30.347.808 31.296.177 Veräußerungsgewinn 599.439 1.547.808 2.496.177 Erfolgsabhängige Mezzanine-Verzinsung (7%) 0 –70.000 –70.000 Variable Vergütung Entwickler/Initiator (30%) 0 –464.342 –748.853 Gesamterlös 599.439 1.013.466 1.677.324 Eigenkapitalrendite vor Steuern 13,03% 22,03% 36,46% VORSTEUERERGEBNIS 2 MIETZINS BÜRO € 12,50/m 2 VERKAUFSFAKTOR 15,50–16,50 In € Szenario 4 Basis-Szenario Szenario 6 (15,50fach) (16,00fach) (16,50fach) Gesamtinvestitionsvolumen 28.800.000 28.800.000 28.800.000 Eigenkapital 4.600.000 4.600.000 4.600.000 Verkaufspreis 29.732.937 30.692.064 31.651.191 Veräußerungsgewinn 932.937 1.892.064 2.851.191 Erfolgsabhängige Mezzanine-Verzinsung (7%) –70.000 –70.000 –70.000 Variable Vergütung Entwickler/Initiator (30%) –172.937 –567.619 –855.357 Gesamterlös 690.000 1.254.445 1.925.834 Eigenkapitalrendite vor Steuern 15,00% 27,27% 41,87% VORSTEUERERGEBNIS 3 MIETZINS BÜRO € 13,50/m 2 VERKAUFSFAKTOR 15,50–16,50 In € Szenario 7 Szenario 8 Szenario 9 (15,50fach) (16,00fach) (16,50fach) Gesamtinvestitionsvolumen 28.800.000 28.800.000 28.800.000 Eigenkapital 4.600.000 4.600.000 4.600.000 Verkaufspreis 30.066.435 31.036.320 32.006.205 Veräußerungsgewinn 1.266.435 2.236.320 3.206.205 Erfolgsabhängige Mezzanine-Verzinsung (7%) –70.000 –70.000 –70.000 Variable Vergütung Entwickler/Initiator (30%) –379.931 –670.896 –961.862 Gesamterlös 816.505 1.495.424 2.174.344 Eigenkapitalrendite vor Steuern 17,75% 32,51% 47,27% 49
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