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_BAUÜBERWACHUNGSVERTRAG Für die übergeordnete technische Überwachung der Leistung aller Projektbeteiligten, insbesondere im Hinblick auf die Einhaltung von Terminen und Qualitäten, wurde mit der Bautime GmbH, Hamburg, ein Pauschalhonorar von € 110.000 (zzgl. Umsatzsteuer) vereinbart, das in monatlichen Raten im Zuge des Baufortschrittes zahlbar ist. _OBJEKTAUFBEREITUNGSVERTRAG BANKHAUS WÖLBERN & CO. Für die Auswahl, Akquisition, Prüfung und Aufbereitung des Investments wurde mit dem Bankhaus Wölbern & Co. ein Pauschalhonorar von € 110.997 (zzgl. Umsatzsteuer) vereinbart. _KONZEPTIONSVERTRAG Die gesamte Konzeption hat die Wölbern Konzept GmbH gegen eine Vergütung in Höhe von € 317.298 (zzgl. Umsatzsteuer) übernommen. _PLATZIERUNGSVERTRAG Das Bankhaus Wölbern & Co. wurde von der Fondsgesellschaft exklusiv mit der Platzierung des Fondskapitals beauftragt. Das Honorar hierfür beträgt € 230.000. Diese Position unterliegt nicht der Umsatzsteuer. Der Betrag ist bei Vollplatzierung, spätestens am 30.06.2005, fällig. Das Agio in Höhe von 2% auf die Zeichnungssumme wird ebenfalls zur Abdeckung der Platzierungskosten verwendet. Für die Beschaffung einer (prospektgerechten) Darlehenszusage einer Hypothekenbank wurde mit dem Bankhaus Wölbern & Co. ein Pauschalhonorar von € 464.000 vereinbart. Diese Position unterliegt nicht der Umsatzsteuer. VII. WEITERE VERTRÄGE _PROJEKTFINANZIERUNG Für die Mitfinanzierung der Baumaßnahme wurde mit der ABSA Bank Ltd., London, ein Finanzierungsvertrag über das benötigte Fremdkapital in Höhe von € 23.200.000 abgeschlossen. 62 Die Eckdaten der Finanzierung werden im Kapitel »Erläuterungen zur Investitions- und Finanzierungsrechnung« erläutert. Neben der grundbuchlichen Absicherung des Vertrages wurden der Bank wie bei solchen Transaktionen üblich z.B. Mietforderungen sowie Versicherungsansprüche abgetreten. _MEZZANINE-DARLEHEN Ein Teil der erforderlichen Finanzierung in Höhe von € 1.000.000 erfolgt durch ein Mezzanine-Darlehen des Bankhauses Wölbern & Co. Das Darlehen wird mit 8% p.a. laufend verzinst. Die weitere erfolgsabhängige Verzinsung in Höhe von 7% p.a. wird in voller Höhe nur dann fällig, wenn die Eigenkapitalrendite der Anleger vor Steuern auch nach Abzug der erfolgsabhängigen Verzinsung mindestens 15% beträgt. Sollte der Anlegererfolg vor Abzug der Verzinsung weniger als 15% betragen, entfällt die erfolgsabhängige Verzinsung für das Bankhaus Wölbern & Co. vollständig. VIII. GESAMTVERGÜTUNG Das Gesamtgebührenaufkommen des Initiators und seiner verbundenen Unternehmen in der Investitionsphase setzt sich wie folgt zusammen: Treuhand (Hansische Treuhand AG) € 90.000 Fondskonzeption (Wölbern Konzept GmbH) € 317.298 Objektaufbereitung (Bankhaus Wölbern & Co.) € 110.997 Eigenkapitalvermittlung (Bankhaus Wölbern & Co.) € 230.000 Fremdkapitalvermittlung (Bankhaus Wölbern & Co.) € 464.000 Gesamtgebührenaufkommen € 1.212.295 Hinzu kommt das Agio in Höhe von 2% auf die Zeichnungssumme.
Steuerliche Grundlagen _VORBEMERKUNG Die nachfolgende Darstellung ist eine Zusammenfassung der wesentlichen steuerlichen Aspekte der Beteiligung an der GFW Grundstücks GmbH. Dabei wird davon ausgegangen, dass die Anleger in Deutschland ansässige natürliche Personen sind, die ihre Beteiligung im Privatvermögen halten. Diese Zusammenfassung kann naturgemäß nicht alle steuerlichen Wirkungen der Beteiligung beschreiben, insbesondere nicht solche, die sich aus den persönlichen Umständen des Anlegers ergeben. Den Anlegern wird daher grundsätzlich empfohlen, die persönlichen steuerlichen Konsequenzen aus diesem Beteiligungsangebot mit einem Steuerberater zu erörtern. Die nachfolgenden Ausführungen beruhen auf der Rechtslage am 1.11.2004, die sich aus Steuergesetzen, der veröffentlichten Rechtsprechung sowie der veröffentlichten Auffassung der Finanzverwaltung ergibt. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die tatsächliche steuerliche Behandlung der Beteiligung durch Gesetzesänderungen oder erstmalige oder geänderte Verwaltungsauffassungen oder Rechtsprechung von der vorliegenden Darstellung abweicht. BESTEUERUNG DER GFW GRUNDSTÜCKS GMBH _PROJEKTENTWICKLUNGSPHASE Die GFW Grundstücks GmbH ist handelsrechtlich und steuerlich zur Buchführung und Aufstellung einer Bilanz verpflichtet. Die GmbH wird voraussichtlich in der Projektentwicklungsphase Einnahmen erzielen, z.B. aus Mieterträgen und Zinsen aus der Anlage von liquiden Mitteln. Laufende Ausgaben, die nicht mit der Errichtung der Immobilie in Zusammenhang stehen (z.B. für die eigene Verwaltung), sind steuerlich grundsätzlich als Betriebsausgaben abzugsfähig und mindern diese Einnahmen. Es ist davon auszugehen, dass die überwiegenden Ausgaben in der Projektentwicklungsphase in der Handelsbilanz und in der Steuerbilanz als Herstellungskosten bzw. als Anschaffungsnebenkosten der Immobilie aktiviert werden Rechtliche Grundlagen | Steuerliche Grundlagen müssen. Nach der im sog. 5. Bauherrenerlass des Bundesfinanzministeriums dargelegten Auffassung der Finanzverwaltung sollen auch wesentliche Teile der Nebenkosten des Fonds z.B. für Marketing, Konzeption, Eigenkapitalvermittlung als Anschaffungs- bzw. Herstellungsnebenkosten der Immobilie zu aktivieren sein. Daneben werden im zulässigen Rahmen auch die während der Bauzeit anfallenden Fremdkapitalzinsen als Bestandteil der Herstellungskosten aktiviert. Die aktivierten Kosten wirken sich nicht direkt auf das zu versteuernde Ergebnis der GFW Grundstücks GmbH aus, sondern mindern erst den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Seit dem 1.1.2004 hat der Gesetzgeber die Einschränkung der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Vergütungen für Fremdkapital an verbundene Unternehmen auch auf inländische Kapitalgesellschaften ausgeweitet. Nach der neuen Regelung des § 8 a KStG werden an wesentlich beteiligte Gesellschafter oder denen nahe stehende Personen gezahlte Vergütungen für Fremdkapital unter bestimmten Umständen in Gewinnausschüttungen umqualifiziert, wenn die Vergütungen für das Gesellschafterfremdkapital insgesamt € 250.000 im Wirtschaftsjahr übersteigen. Die Hansische Treuhand AG ist als Tochtergesellschaft des Bankhauses Wölbern & Co. (AG & Co. KG) Gründungsgesellschafter der GFW Grundstücks GmbH. Die Darlehensfinanzierung der ABSA Bank Ltd., London, und des Bankhauses Wölbern für die Projektentwicklung wird damit als Gesellschafterfremdkapital den Beschränkungen des § 8 a KStG unterworfen. Die Initiatoren gehen davon aus, dass die während der Beteiligung der Hansischen Treuhand AG entstehenden Vergütungen für das Fremdkapital insgesamt den Betrag von € 250.000 nicht übersteigen werden und daher auch keine Umqualifizierung von Zinsaufwendungen in Gewinnausschüttungen erfolgen wird. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass die Finanzverwaltung in einer abschließenden Prüfung nicht nur die Vergütungen im Zeitraum der Gesellschafterstellung in diese Freigrenze mit einbeziehen wird, sondern auch die Zahlungen nach Ausscheiden der Hansischen Treu- 63 DEVELOPMENT 01
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Allgemeine Hinweise Dieses Beteilig
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