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DEVELOPMENT 01 Erläuterungen zur Gesamterfolgsprognose nach Steuern Die nachfolgenden Tabellen weisen das Gesamtergebnis der Beteiligung nach Steuern aus. Dabei wird sowohl die Besteuerung auf Gesellschafts- als auch die Besteuerung auf Gesellschafterebene berücksichtigt. Es werden neun verschiedene Szenarien dargestellt, denen jeweils die identischen Verkaufsannahmen zugrunde liegen wie den entsprechenden, vorstehend abgebildeten Vorsteuerszenarien. Das 2%ige Agio bleibt bei dieser Betrachtung unberücksichtigt. _STEUERLICHES ERGEBNIS Zur Ermittlung des steuerlichen Ergebnisses werden von der Summe aus Verkaufspreis und Mieterlösen während der Entwicklungsphase die erfolgsabhängige Mezzanine-Verzinsung, die variable Vergütung für den Projektentwickler/Initiator sowie der Buchwert der Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten in Abzug gebracht. _BESTEUERUNG AUF GESELLSCHAFTSEBENE Der auf diese Weise ermittelte steuerpflichtige Gewinn unterliegt zunächst auf Gesellschaftsebene der Gewerbesteuer, die in Hamburg derzeit effektiv 19,03% beträgt. Der verbleibende Gewinn wird mit der 25%igen Körperschaftsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag besteuert. Auf die um diesen Gesamtsteuerbetrag geminderte Ausschüttung (ausschüttungsfähige Divi- 50 dende) wird Kapitalertragsteuer in Höhe von 20% zzgl. Solidaritätszuschlag fällig. Der nach Abzug dieser Steuerlasten auf Gesellschaftsebene verbleibende Gewinn wird sowohl absolut als auch in Prozent des Eigenkapitals der Gesellschaft ausgewiesen. _BESTEUERUNG AUF GESELLSCHAFTEREBENE Die wie oben beschrieben ermittelte ausschüttungsfähige Dividende wird auf Anlegerebene im Rahmen des Halbeinkünfteverfahrens zur Hälfte der Einkommensteuer zzgl. Solidaritätszuschlag mit dem persönlichen Steuersatz unterworfen. Dabei werden die von der Gesellschaft einbehaltene Kapitalertragsteuer und der Solidaritätszuschlag vollständig mit der Einkommensteuerschuld des Anlegers verrechnet, so dass sich als tatsächlich zu entrichtende Steuer auf Anlegerebene der in den Tabellen als »zu zahlende Einkommensteuer inkl. Solidaritätszuschlag« ausgewiesene Betrag ergibt. Dabei wird in der Kalkulation als persönlicher Einkommensteuersatz der für 2005 gültige Spitzensteuersatz von 42% unterstellt. _EIGENKAPITALRENDITE NACH STEUERN Dargestellt wird die an die Anleger zu leistende Ausschüttung nach Abzug sämtlicher Steuern sowohl betragsmäßig als auch im Verhältnis zum eingezahlten Eigenkapital.
Erläuterungen zur Gesamterfolgsprognose nach Steuern NACHSTEUERERGEBNIS 1 MIETZINS BÜRO € 11,50/m 2 VERKAUFSFAKTOR 15,50–16,50 In € Szenario 1 Szenario 2 Szenario 3 (15,50fach) (16,00fach) (16,50fach) Verkaufspreis 29.399.439 30.347.808 31.296.177 Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn 599.439 1.013.466 1.677.324 Besteuerung auf Gesellschaftsebene Gesamtsteuerbelastung auf Gesellschaftsebene –317.490 –536.776 –888.385 Gewinn nach Steuern auf Gesellschaftsebene 281.950 476.689 788.939 in % des Eigenkapitals der Gesellschaft 6,13% 10,36% 17,15% Besteuerung auf Gesellschafterebene Zu zahlende Einkommensteuer inkl. Solidaritätszuschlag –3.770 –6.374 –10.549 Gesamterlös nach Steuern 278.180 470.315 778.390 Eigenkapitalrendite nach Steuern 6,05% 10,22% 16,92% NACHSTEUERERGEBNIS 2 MIETZINS BÜRO € 12,50/m 2 VERKAUFSFAKTOR 15,50–16,50 In € Szenario 4 Basis-Szenario Szenario 6 (15,50fach) (16,00fach) (16,50fach) Verkaufspreis 29.732.937 30.692.064 31.651.191 Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn 690.000 1.254.445 1.925.834 Besteuerung auf Gesellschaftsebene Gesamtsteuerbelastung auf Gesellschaftsebene –365.455 –664.410 –1.020.007 Gewinn nach Steuern auf Gesellschaftsebene 324.545 590.035 905.827 in % des Eigenkapitals der Gesellschaft 7,06% 12,83% 19,69% Besteuerung auf Gesellschafterebene Zu zahlende Einkommensteuer inkl. Solidaritätszuschlag –4.340 –7.890 –12.112 Gesamterlös nach Steuern 320.206 582.146 893.715 Eigenkapitalrendite nach Steuern 6,96% 12,66% 19,43% NACHSTEUERERGEBNIS 3 MIETZINS BÜRO € 13,50/m 2 VERKAUFSFAKTOR 15,50–16,50 In € Szenario 7 Szenario 8 Szenario 9 (15,50fach) (16,00fach) (16,50fach) Verkaufspreis 30.066.435 31.036.320 32.006.205 Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn 816.505 1.495.424 2.174.344 Besteuerung auf Gesellschaftsebene Gesamtsteuerbelastung auf Gesellschaftsebene –432.457 –792.043 –1.151.629 Gewinn nach Steuern auf Gesellschaftsebene 384.048 703.381 1.022.715 in % des Eigenkapitals der Gesellschaft 8,35% 15,29% 22,23% Besteuerung auf Gesellschafterebene Zu zahlende Einkommensteuer inkl. Solidaritätszuschlag –5.135 –9.405 –13.675 Gesamterlös nach Steuern 378.912 693.976 1.009.040 Eigenkapitalrendite nach Steuern 8,24% 15,09% 21,94% 51
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