ESTADO DE LAS CIUDADES ESTADO DE LAS CIUDADES

Gráfico 2: Número de viviendas por cada 1.000 habitantes en la Unión Europea
700
600
500
400
300
200
568,3
519,8
491,6
488,6
485
484,3
480,6
464,1
445,3
437,5
433,6
432,7
429,3
422
389,8
384,3
365
340,8
100
0
España
Portugal
Dinamarca
Suecia
Alemania
Bulgaria
Estonia
No. Viviendas
Bélgica
Letonia
Rep. Checa
Irlanda
Chipre
Holanda
Hungría
Lituania
Rumania
Eslovaquia
Polonia
Fuente: European Mortgage Federation National Experts, National Central Banks, National Statistics Offices, Eurostat. En: A Review of
Europe’s Mortgage and Housing Markets. Hypostat 2006; Cálculos y Elaboración: CENAC. Datos del año 2007.
y de la Unión Europea, UE, con el objeto de ilustrar
las diferencias sensibles que presenta la región en esta
proporción.
Reconociendo diferentes aspectos interesantes, llaman
la atención especialmente dos de ellos. En primer lugar
que ningún país de América Latina y El Caribe registra
una proporción de viviendas por cada 1.000 habitantes
localizada en el rango observado para la UE, de 568.3
(España) y 340.8 (Polonia). Es más, para el caso particular
de América Latina, la proporción más alta corresponde
a Uruguay, la cual es casi la mitad (52.7%) de la mayor
europea. En segundo lugar, siendo El Caribe una zona
menos urbanizada que América Latina, presenta un rezago
menor en el tamaño del stock habitacional, al punto que
en los diez primeros lugares se localizan seis países de esta
región y diez en los veinte primeros.
Tres países de Centro América se localizan dentro de las
menores proporciones, serie que es cerrada por Haití.
Respecto de la relación entre la población y el activo
habitacional en términos de mercado, se puede inferir
que en la región existe un desequilibrio de mercado
caracterizado por un exceso de demanda frente a la oferta,
con las implicaciones que esta condición económica
deriva sobre los precios de los servicios habitacionales e
inmobiliarios.
TENENCIA DE VIVIENDA
La experiencia histórica evidencia cómo los hogares
y las políticas públicas de vivienda han privilegiado el
acceso a la propiedad como el medio más indicado para
atender las necesidades habitacionales de la población,
independientemente de la región del mundo y del estado
de desarrollo de la economía de cada país. De otra parte,
mientras la preferencia de los hogares por la propiedad
es, en gran medida, indiferente al estado de la vivienda,
nueva o usada, las políticas sectoriales de vivienda social
generalmente enfatizan en los programas de vivienda nueva.
No obstante esta tendencia, las estadísticas que se
consignan en este documento evidencian que no siempre
existe una correspondencia directa entre el tamaño de la
economía y la proporción de hogares propietarios de la
vivienda en la cual habitan. Es decir, los beneficios del
crecimiento económico no generan per se la atención
mayoritaria de las necesidades habitacionales vía la
propiedad de la vivienda. En este sentido, es posible
verificar que existen países desarrollados con una muy
alta proporción de arrendatarios, y países pobres con
una composición de la tenencia de vivienda fuertemente
concentrada en propietarios (CENAC, 2007; Gilbert,
2003; Jaramillo, 2002; McBride, 2009; Pérez, 2006;
Torres, J.E., 2005; Pérez, Torres, J.E., 2008).
Estas consideraciones son pertinentes cuando se diseñan
y formulan las políticas públicas del sector habitacional.
Lo importante es viabilizar el acceso de los hogares a
viviendas adecuadas, mediante la integración de programas
de mercado para los grupos sociales con capacidad de
pago autónoma, y programas institucionales de vivienda
dirigidos hacia la población con ingresos insuficientes, con
aplicación de subsidios que complementen su capacidad
económica. En ambos casos promoviendo el desarrollo
de todos los mercados relacionados con la vivienda, como
la financiación hipotecaria de mercado y la búsqueda
de mecanismos financieros alternativos, suelo urbano,
producción de unidades habitacionales, circulación de las
unidades del stock, principalmente.
Las necesidades habitacionales de los hogares son
complejas y diversas y la forma como la población resuelve
atenderlas comprende, consecuentemente, una gran
variedad de soluciones y servicios de vivienda. En el proceso
social de ocupación del territorio y de uso del stock se
combinan de manera sistémica los tipos de vivienda y las
formas de tenencia, en un mercado en el cual se enfrentan
DESARROLLO SOCIAL: LA POBREZA URBANA Y LAS CONDICIONES DE VIVIENDA 121