ESTADO DE LAS CIUDADES ESTADO DE LAS CIUDADES

materia de financiación, opera con base en los agentes
del mercado. Esta problemática de la región es estudiada
más profundamente por Bruce Fergusson (Ferguson,
1999).
Sin embargo, es pertinente comentar que en algunos
países se han logado avances para relativizar la incidencia
de esta limitación del mercado financiero sobre la política
sectorial. Se pueden mencionar entre otros, los casos de
Chile con el sistema de cooperativas abiertas, Colombia con
la Banca de Oportunidades y la Banca Capital de Bogotá,
Brasil, con el programa habitacional actual, etc. Brendan
McBride, en su trabajo citado, presenta la situación
particular de financiación y microfinanciación para varios
países (McBride, 2009).
Aún existiendo una oferta de vivienda aceptada por los
hogares y una capacidad de pago adecuada, en los niveles de
bajos ingresos es difícil que estos gestionen completamente
sus ahorros y los integren con los subsidios y el crédito en
la proporción y con la oportunidad requerida para cerrar
la operación de compra de una solución de vivienda social.
Además, esta situación se agudiza porque en América
Latina se eliminaron los apoyos institucionales a los
procesos de organización de la demanda, sin los cuales es
poco probable que la demanda de vivienda de los hogares
pobres se materialice.
LA OFERTA DE VIVIENDA
La producción de vivienda
El rezago del tamaño del stock habitacional de América
Latina se confirma y adquiere mayor complejidad en cuanto
al alcance de sus implicaciones, si se examina la producción
de vivienda por cada 1.000 habitantes.
En la Tabla 8 se calcula el número de viviendas que
se construyen por cada mil habitantes en algunos países
de América Latina, a partir de los datos de las unidades
habitacionales aprobadas para construcción en el 2005 y la
población del mismo año. Como se observa, este indicador
es muy bajo en la región si se tiene en cuenta que la media
internacional es de 6.5 viviendas por cada mil habitantes
y de 7 para países industrializados (DNP, 2005). Es
pertinente reiterar que el stock constituye la oferta total de
vivienda, cuya dimensión y crecimiento determina, a su vez,
el precio de los servicios habitacionales.
Con respecto a las variables de la oferta del mercado
habitacional es pertinente concluir reafirmando y
planteando los siguientes aspectos:
• Predominio de los procesos de producción social, con
incidencia sobre la calidad del stock
• Deficiencias críticas en la operación de los mercados de
suelo urbano y financiero
• Rezago en la dimensión del stock habitacional, respecto
del tamaño de la población de los países
• Deficiencias cualitativas del stock de vivienda y
significativo déficit cuantitativo acumulado
• Insuficiencia en la producción anual de nuevas viviendas
de origen formal, comparativamente frente a la
formación anual de nuevos hogares
• Concentración de la producción de vivienda social en
los rangos superiores de precios de este segmento.
• Falta de diversidad en cuanto a precios y tipos de
soluciones en la oferta de vivienda social
• Predominio en la aplicación de sistemas constructivos
tradicionales en el sector formal. Alta proporción de
proyectos habitacionales de pequeña escala
• Volatilidad en las empresas y concentración de la
producción de vivienda en personas naturales y
sociedades limitadas constituidas para desarrollar solo
un proyecto, en gran parte de los casos
• Predominio de la producción social de vivienda frente a
la producción formal, en la composición del stock y en
el flujo anual de unidades nuevas
Tabla 8: Número de viviendas en construcción
por cada 1.000 habitantes en algunos países de
América Latina (2005)
País
Unidades de
vivienda
Población
(miles de
habitantes)
Colombia* 28.278 41.242 0,69
Costa Rica 26.565 4.325 6,14
Guatemala 10.000 12.700 0,79
México 555.555 103.263 5,37
Honduras 7.975 7.197 1,11
Fuente: CENAC – Consulta a expertos. * Datos a 2005
LA DEMANDA DE VIVIENDA
No. de
viviendas por
cada 1.000
habitantes
Con respecto a la demanda del mercado habitacional,
en la región se presentan, entre otras, las siguientes
condiciones:
• Proporción importante de la población en condiciones
de déficit cuantitativo y cualitativo.
• Alta demanda anual por formación de nuevos hogares,
concentrada en el segmento de vivienda social.
• Demanda no deficitaria de vivienda de una dimensión
importante (alquiler, segunda vivienda, etc.).
• Niveles de pobreza de gran incidencia sobre la población.
• Limitaciones severas de la capacidad de pago de los
hogares no pobres.
• Necesidad de subsidios para apalancar la demanda de
los hogares de menores ingresos y pobres.
• Alta demanda insatisfecha, a nivel de la demanda
efectiva total y la demanda social.
• El nivel de costos de la vivienda social determina un
sistema de precios que contribuye a la exclusión de los
hogares más pobres con necesidades habitacionales
críticas.
128 ESTADO DE LAS CIUDADES DE AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE