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Les « promoteurs » de ce modèle sont les
seigneurs ou les personnes en paréage.
L’accord issu de paréage consiste en un
contrat entre le seigneur et le souverain
représenté par son sénéchal pour
exploiter en commun un territoire.
Les fondateurs des bastides partagent
équitablement les charges et les
bénéfices. Le seigneur met à disposition
les terres aux populations migrant vers
les bastides. Ces dernières, à condition
d’être fidèle au seigneur, peuvent y
travailler librement et en sécurité. Ainsi,
l’organisation spatiale de la bastide suit
un plan orthogonal ou une grille et est
composée :
- d’une place de marché fermée,
bordée de maisons construites sur des
passages ouverts entourant une halle
en charpente portée par des piliers
(couvert), support économique des
échanges entre commerçants,
- d’une grande église en retrait par
rapport à la place,
- d’un découpage foncier régulier et
orthogonal qui aménage de manière
efficace les sols,
- d’axes de circulation se croisant à angle
droit,
- d’îlots orthogonaux. Ces îlots
correspondent aux parcelles gothiques
et sont soit rectangulaires où le grand
côté du rectangle représente deux fois
le petit côté, entre 4 et 7 mètres de
large et entre 20 et 30 mètres de long,
ou soit composées, mais de manière
plus exceptionnelle, de deux îlots
carrés de 20 mètres ou de 30 mètres
de côté.
Cette organisation spatiale répond au
besoin de lotissement du sol urbain, et
non à des considérations esthétiques ou
hygiéniques. Elle est, pour Michel Coste
et Antoine De Roux, une conséquence
d’un savoir-faire empirique transmis par
les arpenteurs itinérants d’une fondation
de bastide à l’autre, ne nécessitant pas
de grandes compétences techniques
et facilement mémorisable, et, pour
Françoise Divorne, Bernard Gendre,
Bruno Lavergne et Philippe Panerai,
issue d’une interprétation de documents
juridiques de l’Antiquité par les religieux
de monastères du Moyen Age. Cette
organisation évolue par la suite après
les destructions dues aux guerres et les
reconstructions par les habitants au fil
du temps. Ainsi, avec la généralisation
des couverts, les places acquièrent un
caractère monumental, ordonnateur de
plan. Elles deviennent de plus en plus
grandes et se différencient.
Figure 6 Plan de Carcassone reconstruite
en 1335 selon un plan ortohogonal,
composé d’îlots carrés
Source : C. Maumi, ibid., planche 12