Masterplan Wohnen (Langfassung) - Hagen

InWIS F & B Masterplan Wohnen 97
2. Handlungsfeld Wohnungsbestand
Sinkende Einwohnerzahlen, die nur teilweise durch den Effekt kleiner werdender
Haushalte kompensiert werden können, und eine Wohnungsbedarfsprognose, die
bereits heute einen erheblichen Angebotsüberhang am Hagener Wohnungsmarkt
aufzeigt, lenken den Blick auf den bereits vorhandenen Wohnungsbestand. Bereits
heute sind in Teilsegmenten des Marktes Leerstände offensichtlich, die sich – wie die
Wohnungsbedarfsprognose dargelegt hat – bei zu erwartend anhaltender Neubautätigkeit
deutlich verstärken werden. Dabei ist klar, dass diese Leerstände nicht im
vorhandenen Bestand an Wohneigentum, insbesondere nicht bei Ein- und Zweifamilienhäusern,
auftreten werden. Vielmehr werden es die Bereiche der Mietwohnungsbestände
sein, welche Qualitäts- und Lagedefizite aufweisen, die als erste nicht mehr
marktfähig sein werden. Erste Tendenzen sind bereits am Markt spürbar. Der demographische
und soziale Wandel unserer Gesellschaft, der veränderte Wohnungsnachfragen
in Folge von Alterung, Pluralisierung der Lebensstile, etc. ausgelöst hat,
verstärkt den Druck auf diese Bestände.
Größere Leerstände in einzelnen Beständen und Quartieren von bis zu 25 %, wie sie
die Wohnungsbedarfsprognose befürchten lässt, stellen für das Erscheinungsbild der
Stadt und die Lebenssituation in den betroffenen Quartieren eine große Gefahr dar.
Sehr schnell münden erste Leerstände in sich selbstverstärkende Prozesse, die zu
erheblichen sozialen Verwerfungen des gesamten Stadtteils führen können. Weder
einzelne öffentliche Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfeldes noch partielle
Aktivitäten einzelner Bestandshalter in diesen Stadtteilen können dabei diese Prozesse
stoppen. Vielmehr sind kooperative Strategien aller Besitzer von Wohnungsbeständen
und der öffentlichen Hand von Nöten.
Die vorliegende Analyse konzentriert sich daher auf die Mietwohnungsbestände der
institutionellen Wohnungsanbieter und größeren Privatvermieter. Die Konzentration
der Untersuchung auf die größeren Wohnungsanbieter ist sinnvoll, da für Maßnahmen
im Wohnungsbestand eine gewisse kritische Masse vorhanden sein muss, welche
bei einer Vielzahl von Einzeleigentümern nur schwierig erreicht werden kann.
Darüber hinaus repräsentieren diese Eigentümer in Hagen einen großen Wohnungsbestand,
der aufgrund seines Alters und seiner Struktur im Zuge der Marktveränderungen
am stärksten unter Druck geraten wird.
Zudem haben Maßnahmen der Wohnungsunternehmen eine Art Pionierfunktion.
Private Wohnungseigentümer beobachten das strategische Verhalten der institutionellen
Anbieter und folgen regelmäßig bei erfolgreichen Strategien diesem Vorgehen.
Gleichwohl verfügen auch in der Stadt kleinere Privatvermieter über erhebliche
Wohnungsbestände, auch in den besonders von Nachfragerückgängen betroffenen