empirica - MBWSV NRW

evorzugten Neubaualternativen? (Lage, Ausstattung, Größe, Preis, fehlender Aufzug, keine
familienadäquaten Freiflächen in Hausnähe, hohe Nebenkosten, Umfeld, schlechte Bausubstanz...?)
Welche Wohnungen genau stehen leer und werden anscheinend nicht mehr nachgefragt? 56 In einem
zweiten Schritt kann systematisch nach Möglichkeiten gesucht werden, diese Mängel zu beheben.
Modernisierungsmaßnahmen führen nur dann zum Erfolg, wenn im Ergebnis die modernisierte
Wohnung auch in den Augen der Nachfrager attraktiver ist als eine vorhandene Neubauwohnung.
Das gilt auch für die Mieterhöhung nach Sanierung.
Bei der Beurteilung der Machbarkeit geht es also nicht nur um die technischen Möglichkeiten, sondern
auch um die „gefühlten Erfolgschancen“ aus Sicht der Nachfrager (z.B. Berücksichtigung der Lage).
Dazu zählt letztlich natürlich auch die Frage nach der Rentabilität und Finanzierbarkeit. Hier stellt sich
unmittelbar die Frage nach den Fördermöglichkeiten: Wenn allein die fehlende Rentabilität das
Problem wird, dann können staatliche Finanzhilfen theoretisch helfen, dass der Einzug in die
modernisierte Wohnung für den Nachfrager doch günstiger ist als ein Neubau. Wenn aber andere
Hinderungsgründe vorliegen, etwa weil sich Grundrisse nicht anpassen lassen oder weil das Quartier
für bestimmte Nachfragergruppen nicht attraktiv genug ist, dann helfen staatliche Unterstützungen bei
der Modernisierung nicht.
Schon diese wenigen Beispiele machen deutlich, dass die Rahmenbedingungen für Fördermaßnahmen
in Zukunft viel genauer untersucht werden müssen, um die Wirkung, Anreizverträglichkeit und
Effizienz der Subventionen beurteilen zu können. Hier geht es nicht mehr nur darum, das
Gießkannenprinzip durch punktgenaue Steuerung zu ersetzen, wie dies in der heutigen Förderpraxis
inzwischen versucht wird. Zukünftig geht es zusätzlich darum, die Marktreaktionen unter den
jeweiligen Rahmenbedingungen im Voraus abzuschätzen. Diesen differenzierten Blick muss sich die
Politik angewöhnen – und dafür erkennen lernen, worauf es ankommt.
3.4.3 Subventionierungen für Sanierung, Umnutzung, Abriss und Leerstand
Sanierung
Wie erläutert kann Sanierung dazu führen, dass der qualitative Neubau mit seinen negativen Folgen
doch niedriger ausfällt als ursprünglich errechnet. Dabei müssen folgende Dinge beachtet werden:
• Unter bestimmten Bedingungen kann Sanierung helfen, Leerstände und qualitätsbedingten
Neubau zu verhindern: Sanierung kann die Zahl der Wohnungsüberhänge (Leerstände) dann
56 Genau zu dieser Frage erarbeitet empirica gerade eine Studie, die auf Basis von Leerstandsdaten (empirica-Leerstandsindex) empirisch
untersucht, welche Merkmale bei leer stehenden Wohnungen besonders häufig zusammen auftreten und welche regionalen Unterschiede
es dabei gibt.
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -96 - empirica