empirica - MBWSV NRW

3.2.4 Mieten deuten auf relative Attraktivität
Das Mietniveau in einer Region ist ein wichtiger Indikator für den Wohnungsmarkt insgesamt und in
Bezug auf die demografisch bedingte Nachfrage. Es ist wie jeder Marktpreis auch hier ein Indikator
für relative Knappheiten. Das Mietniveau in einer Region insgesamt steigt, wenn die Nachfrage
stärker steigt, als das Angebot „nachkommt“. Es sinkt, wenn die Nachfrage sinkt, und ein Überangebot
entsteht. Dabei gibt es enge Interdependenzen zwischen den Teilmärkten, die zu jeweils
unterschiedlichen Mieten führen. Mieten können also zweierlei widerspiegeln: Das allgemeine
Mietniveau zeigt die relative Wohnungsknappheit in der Region im Vergleich zu anderen Regionen;
Mietunterschiede zwischen verschiedenen Teilmärkten innerhalb einer Region zeigen die relative
Knappheit bzw. Attraktivität bestimmter Wohnungstypen (hinsichtlich Lage, Ausstattung, Größe
usw.) innerhalb dieser Region.
Hierzu liefert das Regressionsmodell interessante Ergebnisse: Das Mietniveau älterer Wohnungen
wirkt sich negativ, das Mietniveau jüngerer Wohnungen hingegen positiv auf die qualitative
Neubaunachfrage aus. 44 Wenn also beide hoch liegen oder beide niedrig liegen, hat dies offenbar
keinen Einfluss auf die qualitative Neubaunachfrage. Es scheint demnach nicht so entscheidend zu
sein, ob es sich um eine Wohnungsmarktregion mit insgesamt angespanntem Markt (hohen Mieten)
oder entspanntem Markt handelt, sondern eher scheint die qualitative Neubaunachfrage davon
abzuhängen, ob das Angebot an jüngeren Wohnungen „relativ knapp“ ist. Auch in teuren Regionen
mit angespannten Märkten kann also die Nachfrage nach Wohnungsneubau über das demografisch
erforderliche Maß hinaus steigen, wenn ältere Wohnungen relativ unattraktiv (bzw. relativ häufig) sind
und jüngere Wohnungen relativ attraktiv (bzw. relativ knapp) sind. Da das Mietniveau verschiedener
Teilmärkte auch durch eine unterschiedliche Qualitätsbeurteilung aus Sicht der Nachfrager zustande
kommt, könnte man auch formulieren: Wenn die Qualität des Wohnungsbestands älterer
Wohnungen relativ schlecht ist (=niedrige Mieten) bzw. die Qualität jüngerer Wohnungen im
Vergleich dazu relativ gut ist (=höhere Mieten), dann steigt die Nachfrage nach Neubau aufgrund von
Qualitätsmängeln im Bestand. Umgekehrt können ältere Wohnungen natürlich auch als besonders
attraktiv beurteilt werden (z.B. modernisierte Altbauwohnungen in guten Lagen). Dann würde sich
dies dort in entsprechend höheren Preisen für diese älteren Wohnungen widerspiegeln – was einen
Rückgang der qualitätsbedingten Neubaunachfrage zur Folge hätte.
44 Das Modell zeigt einen negativen Zusammenhang zwischen qualitativer Neubaunachfrager und dem Mietniveau älterer
Bestandswohnungen (-) und einen positiven Zusammenhang zwischen qualitativer Neubaunachfrager und dem Mietniveau neuerer
Bestandswohnungen (+).
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -81 - empirica