empirica - MBWSV NRW

findet, wird entscheiden, ob er die Wohnung saniert (also aufwertet und wieder dem Markt
zuführt) oder abreißt (also vom Markt nimmt) oder leer stehen lässt.
1.3 Ziel und Aufbau der Studie
Ziel der Studie ist die Abschätzung der zukünftigen Neubaunachfrage in Nordrhein-Westfalen.
Grundidee des neuen Forschungsansatzes ist, dass sich die Nachfrage nach neuen Wohnungen aus
einer quantitativen und einer qualitativen Neubaunachfrage ergibt, deren Bestimmungsgründe jeweils
andere sind: Die demografisch bedingte Neubaunachfrage ist durch quantitative Veränderungen
bestimmt (vor allem durch die Veränderung der Haushaltszahlen/Wohnungsnachfrage), während die
qualitative Neubaunachfrage aus veränderten Präferenzen (größere, neuere oder höherwertige
Wohnungen, kleinere Gebäude, bessere Energiestandards) oder einer Verschlechterung des
Wohnungsbestands (Renovierungsrückstau, Abnutzung) resultiert. Daher müssen beide Komponenten
getrennt voneinander bestimmt werden. Die Gesamtneubaunachfrage einer Region ergibt sich
schließlich aus der Summe beider Komponenten.
Die Abschätzung der zukünftigen Neubaunachfrage in NRW erfolgt in folgenden Schritten:
• Zugrunde gelegt wird die Bevölkerungsvorausberechnung des IT.NRW für NRW und die
darauf basierenden Modellrechnungen zur Entwicklung der Privathaushalte des IT.NRW für
NRW (Basismodell). Die Kreise und kreisfreien Städte in NRW werden zu empirisch
ermittelten Wohnungsmarktregionen zusammengefasst, die die engeren Verflechtungen z.B.
von Kernstadt und Umland berücksichtigen. Für jede Wohnungsmarktregion wird die
zukünftige Entwicklung der Neubaunachfrage einzeln und unabhängig voneinander
abgeschätzt.
• Die zukünftige Neubaunachfrage setzt sich für jede Region aus zwei Komponenten
zusammen: Die demografisch bedingte Neubaunachfrage wird zuerst berechnet (vgl. Kap.
2.1). Sie spielt nur in wachsenden Regionen eine Rolle. In allen Regionen gibt es darüber
hinaus auch eine qualitätsbedingte Neubaunachfrage, die u.a. von der Qualität des
vorhandenen Wohnungsbestands abhängt (vgl. Kap. 2.2). In schrumpfenden Regionen ist sie
die einzige Begründung für Neubau. Im Ergebnis liegt für jede Wohnungsmarktregion eine
Abschätzung der gesamten zukünftigen Neubaunachfrage vor, die sich aus der Summe beider
Komponenten (demografisch und qualitativ) ergibt (vgl. Kap. 2.3). Außerdem werden die
Veränderungen der Wohnungsüberhänge ausgewiesen, die das Potenzial für wachsende
Wohnungsleerstände darstellen.
• Die Neubaunachfrage für einzelne Kreise ist allein von der Nachfrageseite her nicht genau zu
bestimmen. Für einen Wohnungssuchenden kommt im Prinzip jeder Standort innerhalb der
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -20 - empirica