empirica - MBWSV NRW

mit Wohnungen auch das Ziel berücksichtigt, Überbelegungen abzubauen, d.h. es wurde unterstellt,
dass zugunsten der Haushalte mit Überbelegung größere Wohnungen errichtet werden sollten, um die
Überbelegung zu verhindern. Allerdings war dies eine relativ künstliche Operation, weil nur im
sozialen Wohnungsbau sichergestellt werden konnte, dass große Wohnungen auch von großen
Haushalten belegt wurden und auch dies nur in der Anfangsbelegung.
Ein neuer Typus von Wohnungsprognosen wurde Anfang der 1970er Jahre im Bauministerium
formuliert (Prof. Stahl). Hier wurde mit langfristigen Nachfragetrends in der Methodik der Nachfrage
nach langfristigen Konsumgütern geschätzt, d.h. es wurden Einkommenselastizitäten ermittelt und
daraus die Nachfrage nach Wohnflächen und nach Wohnungen abgeleitet. Damit wurde versucht, auch
die Höhe der zu erwartenden privaten Investitionen in den Wohnungsbau abzuschätzen. Diese
Rechenmethoden kamen zu deutlich höheren Ergebnissen als die weiterhin insbesondere von der
Wohnungswirtschaft in Auftrag gegebenen Wohnungsbedarfsprognosen.
Seit längerem dient nun schon die nachfragegetriebene Investitionstätigkeit nicht mehr allein dazu,
zusätzliche Haushalte mit Wohnungen zu versorgen. Daraus ist eine neue Art von
Wohnungsmarktprognosen entstanden. Inzwischen zeigte sich nämlich auf unterschiedlichen
regionalen Märkten die Erfahrung, dass Neubau im Zuge der Sickereffekte (mit Zeitverzögerungen) an
der Basis der Qualitätshierarchie zu mehr Leerstand führt. Nachdem in der deutschen
Stadtentwicklungsgeschichte anders als etwa in den Niederlanden oder Großbritannien das Eigenheim
in den Großstädten i.d.R. knapp und teuer gemacht wurde (Ausnahme z.B. Bremen), erhielten
Eigenheime in fast allen Großstädten eine Bauformenrente. Daraus folgte, dass sich hier langfristig
eine Verlagerungsnachfrage ergab. In immer mehr Regionen kam es dazu, dass die
Eigenheimnachfrage und entsprechend auch der Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern
andauerten, während gleichzeitig die Leerstände in den Geschosswohnungen zunahmen. In den 90er
Jahren wurden daher in den Wohnungsmarktprognosen erstmals der Markt für Ein- und
Zweifamilienhäuser getrennt vom Geschosswohnungsmarkt betrachtet. empirica entwickelte damals
das Kohortenmodell, das die altersspezifischen Ein- und Zweifamilienhausquoten für einzelne
Geburtsjahrgänge (z.B. die Nachkriegsgeneration) separat fortschreibt.
Unabhängig davon kannten die meisten Regionen nichts anderes als ein ständiges Haushaltswachstum,
so dass sich die Frage, ob Neubau überhaupt erforderlich ist, gar nicht stellte, sondern allein die Frage
nach der Höhe und der Art (in Einfamilienhäusern oder Mehrfamilienhäusern) der Neubaunachfrage
im Raum stand. Im Prinzip wurde dabei unterstellt, dass alle vorhandenen Wohnungen jedes
Teilmarkts auch wieder genutzt werden und nur die demografisch bedingte zusätzliche Nachfrage sich
im Neubauvolumen ausdrückte. Die Tatsache, dass der vorhandene Wohnungsbestand sich durch
7 Z.B. Duwendag, Wohnungsbedarf, 1970.
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -15 - empirica