empirica - MBWSV NRW

Demografisch bedingte Wohnungsüberhänge bei Einfamilienhäusern entstehen, weil die bisherigen
Bewohner der Häuser fortziehen oder sterben, ohne dass junge Haushalte in gleichem Maße
nachrücken. Qualitätsbedingte Wohnungsüberhänge entstehen zusätzlich, wenn sich z.B. die
Sanierung eines Fachwerkhauses nicht mehr lohnt und stattdessen nebenan ein Neubau entsteht. Daher
kann der qualitätsbedingte Neubau (von Einfamilienhäusern in ländlichen Gebieten) auch zu
räumlichen Verschiebungen innerhalb einer Region führen: Der Leerstand wird sich vielleicht in
einzelnen peripheren Ortsteilen (z.B. in Dorfkernen oder an Durchgangsstraßen) konzentrieren,
während die Neubauobjekte in anderen, z.B. verkehrsgünstigeren Orten entstehen.
Das Wohnungsüberangebot von Einfamilienhäusern wird in ländlichen Gebieten mit einem
drastischen Preisverfall einhergehen. Zu den historischen (Einkaufs- bzw. Erstellungs-)Preisen der
Häuser lassen sich diese in Zukunft nicht mehr verkaufen. Schon heute klagen einige Eigentümer in
ländlichen Gebieten darüber, dass sie keine Käufer für ihr Haus finden – zumindest nicht zu ihren
Preisvorstellungen. Der Wertverlust ihrer Häuser ist enorm und wird häufig noch nicht realistisch
eingeschätzt. Er kommt zum einen qualitätsbedingt zustande (Abnutzung, Renovierungsstau), ist zum
anderen aber auch demografisch bedingt (Nachfrage sinkt oder verlagert sich in zentralere Lagen).
Hinzu kommen die höheren Bewirtschaftungskosten bei älteren Gebäuden. Betrachtet man die
kleinräumigen Lagequalitäten als einen Ausdruck von Wohnungsqualität im weiteren Sinne, so
werden heutzutage möglicherweise auch die peripheren ländlichen Lagen nicht mehr so attraktiv
eingeschätzt, wie noch in den 1970er Jahren. Die wachsende (Teilzeit-) Berufstätigkeit von Frauen
und die gestiegenen Mobilitätsansprüche in einer schneller werdenden Welt führen dazu, dass z.B.
Pendlerzeiten wichtiger und beim Hauskauf stärker berücksichtigt werden.
Betroffen von dieser Entwicklung sind die Eigentümer der älteren Häuser in peripheren Lagen, für die
sich keine Nachfrager mehr finden. Sie haben den Wert ihres Hauses mit ihrer eigenen Wohnzeit
praktisch aufgebraucht. Der Restwert des Hauses tendiert gegen Null. Betroffen sind auch die
ländlichen Gegenden selbst, weil sie die städtebaulichen Folgen dieses Wohnungsüberhangs (alleine)
tragen müssen. Nur in den wenigsten Fällen werden sich unter den gegebenen Bedingungen Abrisse
privatwirtschaftlich rentieren. Vielmehr wird der Großteil dieser Häuser dem Verfall überlassen, wenn
sich keine öffentliche Hand darum kümmert. Der Markt alleine schafft nicht genug Druck, um den
Eigentümer bzw. seine Erben zu kostspieligen Abrissarbeiten zu animieren. Diese würden sich erst
rentieren, wenn die Alternativen (z.B. durch eine entsprechend hohe Grundsteuer für bebaute
Grundstücke) für die Eigentümer noch teurer wären. Hier entstehen für die kommunale
Wohnungspolitik ganz neue Handlungsfelder, die neue Instrumente erforderlich machen (z.B.
Fondslösungen).
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -90 - empirica