empirica - MBWSV NRW

sondern führen auch am freien Wohnungsmarkt zu ungerechten Verwerfungen, z.B. weil nur die
heutigen Wohnungssuchenden, meist jüngere Haushalte und junge Familien, die für ihren Nachwuchs
eine größere Wohnung brauchen, sich mit diesen steigenden Preisen konfrontiert sehen. Von den
Folgen der Flächenverknappung verschont bleiben die Eigenheimbesitzer und andere Selbstnutzer von
Wohneigentum. Der Wert ihrer Immobilie steigt sogar noch, so dass es zu einem Interessenkonflikt
zwischen jüngeren und älteren Wohnungsnachfragern kommt. Um die Flächeninanspruchnahme für
neue Baugebiete gerade auch in schrumpfenden Regionen zu reduzieren, sollte systematisch nach
anderen Lösungen gesucht werden. Flächenrecycling, Nachverdichtung inkl. Zweitbauten auf
Grundstücken, eine großzügige Genehmigungspraxis für Umbau und Anbaumaßnahmen, intelligente
Wohnformen, die mit hoher Dichte auf kleinen Grundstücken Eigenheimqualitäten schaffen,
Konzentration auf verkehrsgünstige Standorte usw., all das kann auch dazu dienen, die
Neubaunachfrage zu befriedigen. Es fehlen aber häufig noch die richtigen Anreize für die Eigentümer.
Um ein „zu viel“ und ein „zu wenig“ zu vermeiden, hilft es nur „nachfragegerecht“ Flächen
anzubieten. Nur ein nachfragegerechtes Flächenangebot vermeidet Preissteigerungen und den Verlust
der räumlichen Steuerung. Um gleichzeitig die Neuinanspruchnahme von Siedlungsflächen möglichst
gering zu halten, werden noch nicht alle Möglichkeiten ausgeschöpft. Vor allem gilt es, die bereits
vorhandenen Siedlungsflächen effektiver zu nutzen. So würde beispielsweise die Einführung einer
Bodenwertsteuer sowohl die Flächeninanspruchnahme reduzieren als auch die Preise niedrig halten.
Denn Eigentümer nicht ausreichend genutzter Wohnbauflächen würden stärker zur Kasse gebeten als
bisher, so dass Anreize für eine effizientere Nutzung geschaffen werden. Auch Sanierungsmaßnahmen
könnten dadurch rentabler werden, um bei entsprechender qualitätsbedingter Nachfrage auch die
qualitätsbedingte Neubaunachfrage, die gerade in schrumpfenden Regionen eine Rolle spielt, zu
reduzieren.
Da also letztlich die Ergebnisse der zukünftigen Politik selbst das Ausmaß der Neubaunachfrage noch
in die eine oder andere Richtung bewegen können, bleibt über die Prognosen hinaus eine regelmäßige
Wohnungsmarktbeobachtung unerlässlich. Nur sie kann frühzeitig zeigen, ob die Realität sich
schließlich eher am oberen oder am unteren Rand der skizzierten Bandbreite bewegt. Wenn auch der
Rand der Bandbreite von vornherein in den Planungen „mitgedacht“ wurde, kann dann leicht justiert
und nachgesteuert werden.
Gleichzeitig darf die große Frage nach der richtigen „Qualität“ des Wohnungsneubaus dabei nicht in
den Hintergrund treten. Es wird in Zukunft nicht mehr ausreichen, nur die richtige Menge an
Wohnungen zu bauen. Vielmehr geht es um die „richtigen Wohnungen“ für die relevanten
Nachfragegruppen, wie folgende Überlegungen zeigen.
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -93 - empirica