empirica - MBWSV NRW

Die zukünftige Höhe der Bestimmungsfaktoren (z.B. positives Wachstum) wird mit der jeweiligen
Bedeutung der Einflussfaktoren (Koeffizienten des Regressionsmodells) gewichtet und über alle
Bestimmungsfaktoren aufaddiert. Aus der Summe ergibt sich – bezogen auf den jeweils aktualisierten
Wohnungsbestand - die zukünftige qualitative Neubaunachfrage für jede Region (vgl. Kasten 5 in
Abbildung 14).
Damit wird die zukünftige qualitative Neubaunachfrage („Ersatzquote“) also erstmals nicht mehr
einfach gesetzt, sondern je nach unterschiedlicher Entwicklung der Regionen für jede Region anders
fortgeschrieben. Die scheinbare Genauigkeit des Modells sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass es
sich bei einer Regression um eine Schätzung handelt (zu den Möglichkeiten und Grenzen einer
Regression vgl. Anhang Kap. 1.2). Hinzu kommt, dass gerade über die wichtigen Größen wie
Haushaltszahlen und Leerstände in Einfamilienhäusern keine exakten flächendeckenden Daten,
sondern nur Hochrechungen auf Basis einer Stichprobe (hier Mikrozensus) vorliegen. Diese
Unsicherheiten schon in den Ausgangsdaten führen zu Ungenauigkeiten im Ergebnis. 30 Trotz dieser
Unsicherheiten zeigen sich im Modell nachvollziehbare und insgesamt plausible Ergebnisse.
2.2.2 Regressionsergebnis: Bestimmungsfaktoren der qualitativen Nachfrage
Im Ergebnis der Regressionsrechnung zeigt das Modell die wichtigsten Einflussfaktoren auf die
qualitative Neubaunachfrage mit folgendem positiven bzw. negativen Zusammenhang (+/-) 31 :
• Haushaltswachstum (-): In wachsenden Regionen war der qualitative Neubau geringer als in
schrumpfenden Regionen. (Erklärungsansatz: In wachsenden Regionen führt schon der
demografisch bedingte Neubau zu einer gewissen Erneuerungsbautätigkeit).
• Geschosswohnungsanteil (-): In Regionen mit hohem Geschosswohnungsanteil war der
qualitative Neubau niedriger als in Regionen mit geringem Geschosswohnungsbauanteil
(Erklärungsansatz: In ländlichen Regionen mit niedrigerem Geschosswohnungsanteil sind
Baulandpreise und damit auch die Neubaukosten tendenziell geringer.)
• Mietniveau älterer Wohnungen (-): In Regionen mit einem verhältnismäßig geringen
Mietniveau älterer Wohnungen (MFH) war der qualitative Neubau höher als in Regionen mit
einem hohen Bestandsmietniveau (Erklärungsansatz: Niedrige Mieten deuten auf wenig
attraktive Wohnungsbestände und/oder eine geringere Sanierungsrentabilität).
30 Insbesondere die Aufteilung der qualitativen Neubaunachfrage in EZFH und MFH sowie die genauen Jahre, in denen die Nachfrage
entsteht, sind relativ unsicher. Insgesamt sollte man sich die Ergebnisse daher zeitlich geglättet vorstellen.
31 Lesebeispiel: Wachstum (-) bedeutet: Wenn die Zahl der Haushalt in Zukunft wächst, dann sinkt die qualitative Neubaunachfrage.
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -44 - empirica