empirica - MBWSV NRW

WOHNUNGSNACHFRAGE IN NRW
1. Die Zeiten haben sich geändert
1.1 Ungewohnte Schrumpfung
Die Bevölkerung Nordrhein-Westfalens ist in den letzten Jahrzehnten ständig gewachsen. Immer neue
Zuwanderer sind in das Land geströmt. Die neuen Einwohner brauchten Wohnungen und es wurde
viel gebaut. Trotz eines Sterbeüberschusses stieg die Einwohnerzahl seit den 1970er Jahren noch um
eine Million. 6
Die Frage war lange Jahre nicht, ob Bauland benötigt wurde, sondern wie viel.
Inzwischen aber hat sich die Marktsituation grundlegend gewandelt: Wachstum ist nicht mehr
selbstverständlich. Seit 2004 ist die Einwohnerzahl in NRW rückläufig. Eine weitere
Zuwanderungswelle ist nicht in Sicht. Erste Regionen melden schon sinkende Haushaltszahlen.
Schrumpfende Wohnungsmärkte sind eine ganz neue Erfahrung für NRW. Aus demografischen
Gründen werden dort keine neuen Wohnungen mehr gebraucht. Muss man deshalb damit rechnen,
dass es bald keinen Wohnungsneubau in NRW mehr geben wird?
Erschwerend kommt die erhebliche Ungleichzeitigkeit zwischen einzelnen Regionen hinzu. Einige
Regionen wachsen noch weiter, während auf anderen Märkten die Wohnungsnachfrage bereits
schrumpft. Den regional stark unterschiedlichen Ausprägungen der Schrumpfung kann kein
allgemeines „Heilmittel“ mehr entgegen gebracht werden. Die Wohnungspolitik steht vor neuen
Herausforderungen. Die nachhaltige Gestaltung des demographischen Wandels erfordert auch in
wohnungspolitischer Hinsicht die Anwendung regional und zeitlich differenziertere Ansätze zur
Bestimmung der zukünftigen Neubaunachfrage und die Fokussierung auf neue Fragestellungen. Die
Gleichzeitigkeit von Wachstum, Stagnation und Schrumpfung bedingt eine Gleichzeitigkeit
unterschiedlicher und oft auch konträrer Handlungsansätze.
Die vorliegende Studie entwickelt erstmals einen empirischen Ansatz, der begründete Annahmen
darüber zulässt, wie sich in Zukunft die Neubaunachfrage in NRW zeitlich und räumlich entwickeln
wird, wenn in einigen Regionen aus demografischen Gründen kein Neubau mehr erforderlich sein
wird. Brisanz enthält eine solche Neubaunachfrage dadurch, dass sie teilweise eben nicht mehr
quantitativ zu begründen ist, sondern „zusätzlich“ erfolgt, d.h. Wohnungsüberhänge erzeugt. Das
Wohnungsüberangebot in einigen Regionen wird damit ganz neue Ausmaße annehmen. Die genauen
Zusammenhänge zeigt folgende Analyse.
6 Die Einwohnerzahl in NRW stieg seit 1975 von 17,1 Mio. auf einen Höchststand von 18,1 Mio. im Jahr 2003.
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -13 - empirica