empirica - MBWSV NRW

Wohnbedürfnisse, politische Vorgaben und allgemeiner Zeitgeist sich schneller ändern können als die
vorhandenen Wohnungsbestände. Selbst wenn der Neubau den heutigen Wohnbedürfnissen genau
entsprechen sollte, könnte er in zehn Jahren evtl. unattraktiv sein, weil es z.B. andere
Haushaltskonstellationen gibt. Dies gilt es heute schon zu bedenken. Insbesondere wenn die
Wohnungsmärkte in Zukunft entspannt sind, kommt es darauf an, die Wohnpräferenzen der
verschiedenen Nachfragegruppen beim Neubau zu berücksichtigen. Damit sinkt das Risiko, dass der
heutige Neubau schon bald wieder leer steht, weil stattdessen „qualitätsbedingt“ in Zukunft weiter
gebaut wird.
3.2.6 Wohnungsüberhänge führen zu Sanierung, Abriss oder Leerstand
Entsprechend der unterschiedlichen Ursachen für die Neubaunachfrage (demografisch oder
qualitätsbedingt) haben auch Wohnungsüberhänge zwei verschiedene Ursachen: Wenn die
Neubaunachfrage demografisch bedingt sinkt, steigt auch das Wohnungsüberangebot demografisch
bedingt (weil es weniger Haushalte in der Region gibt). Wenn die Neubaunachfrage qualitätsbedingt
steigt, steigt auch das Wohnungsüberangebot qualitätsbedingt (weil die Haushalte
Neubauwohnungen attraktiver finden als frei werdende Bestandswohnungen). Es liegt auf der Hand,
dass der erste Grund, „sinkende Haushaltszahlen“ praktisch nicht beeinflusst werden kann, der zweite
Grund, „unzureichende Qualitäten“, hingegen schon.
Die Marktreaktionen auf ein Überangebot sind tendenziell sinkende Preise. Wie oben dargestellt,
können sich sinkende Preise dabei auch auf Teilmärkte beschränken. Demografisch bedingte
Wohnungsüberhänge werden daran zu erkennen sein, dass das Mietniveau auf allen Teilmärkten
tendenziell relativ niedrig ist. Qualitätsbedingte Wohnungsüberhänge hingegen werden nur für
bestimmte Wohnungsqualitäten (Wohnungstypen) besonders niedrige Mieten zur Folge haben,
während andere Wohnungstypen, insbesondere sanierte und Neubauwohnungen, höhere Mieten
aufweisen. 47
Wohnungsüberhang bedeutet zunächst einmal ein Überangebot, also die Tatsache, dass es mehr
Wohnungen gibt als nachgefragt werden. Die jeweils aus Sicht der Nachfrage „schlechtesten
Bestände“ (hinsichtlich Alter, Lage, Ausstattung usw.) werden zuerst leer fallen. Anders als auf
anderen Märkten kommt es auf Wohnungsmärkten allerdings selbst bei sinkenden Preisen nicht zu
einer Markträumung. Denn Persistenzen auf der Angebotsseite führen dazu, dass Wohnungen, die
niemand (mehr) nachfragt, nicht einfach „verschwinden“. Weil ihre Beseitigung mit Kosten
46 Quelle: Befragung von Wohnungsunternehmen im Rahmen dieser Studie.
47 Dies erklärt auch aus diesen Blickwinkel, warum sich die Mietniveaus im Modell nur dann auf die qualitative Neubaunachfrage
auswirken, wenn sich die Mieten neuerer und älterer Wohnungen unterscheiden.
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -83 - empirica