empirica - MBWSV NRW

Unterstellt man für die Zukunft schematisch, dass in jeder Region wie bisher lt. Bauabgangsstatitistik
im Schnitt NRWs 25% der zusätzlichen Wohnungsüberhänge durch Abriss, Zusammenlegung oder
Umnutzung vom Markt genommen werden, dann würden sich für die Region Recklinghausen die
gesamten zukünftigen zusätzlichen Wohnungsüberhänge (z.B. +20.000 WE zwischen 2020 und 2025,
vgl. Abbildung 17) durch Abgänge um -5.000 WE zwischen 2020 und 2025 reduzieren. Übrig blieben
+15.000 WE, um die sich der Leerstand in diesem Zeitraum in der Region dauerhaft erhöhen würde.
Bezogen auf den heutigen Wohnungsbestand entspräche dies einem Anstieg der Leerstandsquote um
0,6 Prozentpunkte pro Jahr.
3.2.8 Wohnungsüberhänge im Einfamilienhausbereich städtischer Regionen nur bedingt zu
erwarten
Grundsätzlich fällt die qualitätsbedingte Neubaunachfrage in ländlichen Regionen mit hohem
Einfamilienhausanteil höher aus als in städtischen Regionen. 54 Bei den in ländlichen Regionen häufig
niedrigeren Bodenpreisen sind die Kosten des Neubaus im Vergleich zu Bestandsmaßnahmen
günstiger als in städtischen Regionen. Entsprechend günstiger ist es, bei Unzufriedenheit mit dem
Wohnungsbestand Alternativen durch Neubau zu schaffen.
In Regionen, in denen es noch einen gewissen Geschosswohnungsanteil gibt, werden sich Leerstände
vom Einfamilienhausbereich auf diesen Geschosswohnungsbestand verlagern. Denn sinkende Preise
im Einfamilienhausbereich werden dazu führen, dass sich tendenziell mehr Haushalte als zuvor ein
Einfamilienhaus (zum Kauf oder zur Miete) leisten können. Entsprechend weniger Haushalte werden
eine Geschosswohnung nachfragen. Die – im Modell berechneten theoretischen –
Wohnungsüberhänge von Wohnungen in Einfamilienhäusern werden in der Realität auf den
Geschosswohnungsbau überschwappen und entsprechend höher ausfallen als in den
Modellrechnungen ausgewiesen. Selbst für qualitätsbedingte Wohnungsüberhänge, die dadurch
zustande kommen, dass den klassischen Einfamilienhausnachfragern die Qualität des
Bestandsangebotes nicht mehr genügt (z.B. unsanierte Einfamilienhäuser aus den 1970er Jahren), wird
es noch Nachfrager geben, die bei entsprechend niedrigen Preisen die Qualität eines solchen Hauses
dennoch höher einschätzen als die Alternativen im Geschosswohnungsbau. In Regionen, in denen es
die Alternative gibt, von Geschosswohnungen in günstige frei werdende Einfamilienhäuser zu ziehen,
wird es daher kaum zu Wohnungsleerständen im Einfamilienhausbereich kommen.
Anders sieht es in Regionen aus, die schon heute kaum über Geschosswohnungen verfügen (z.B.
ländliche Regionen in der Eifel). Leer stehende Einfamilienhäuser gibt es dort heute schon.
Leerstände). Hier werden auch die o.g. Timelags und die eingeschränkten Vergleichbarkeiten offensichtlich.
54 Das Modell zeigt einen negativen Zusammenhang zwischen qualitativer Neubaunachfrage und Geschosswohnungsanteil (-).
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -89 - empirica