empirica - MBWSV NRW

stellten, was sich auch in der Wahl der Begrifflichkeit niederschlägt. Eine neue Gewichtung der
Fragestellung führt auch zu einer erforderlichen Präzisierung der Begrifflichkeit.
Bisher verstand man unter Ersatzquote den Anteil von zu ersetzenden Wohneinheiten vor dem
Hintergrund einer autonomen Reduzierung des Wohnungsbestands (baulicher Zusatzbedarf): Durch
Zusammenlegungen und Abrisse, also durch bauliche Maßnahmen, werden Wohnungen vom Markt
genommen, so dass der Wohnungsbestand sinkt. Nach wie vor gibt es sicherlich in Extremfällen
nahezu unbewohnbare Wohnungen, die abgerissen werden müssen, weil die Wohnungen ungesund
sind oder weil sie aus anderen technischen angebotsbedingten Gründen nicht mehr für Wohnzwecke
geeignet sind. Solche Abrisse erzeugen dann tatsächlich einen Ersatzbedarf im klassischen Sinne.
Insgesamt macht dies mengenmäßig aber nur einen sehr geringen Teil der Neubaunachfrage aus. In
klassischen Wohnungsnachfrageprognosen stand hinter dem Konstrukt einer normativen
„Ersatzquote“ die Vorstellung, dass jedes Gebäude irgendwann technisch verschlissen ist, aus dem
Bestand fällt und „ersetzt“ werden muss. Das ist aber nicht immer der Fall, denn z.B. in Regionen mit
sinkender Nachfrage müssen diese Abgänge gerade nicht mehr „ersetzt“ werden.
Die Erfahrung zeigt aber, dass es dennoch eine Neubaunachfrage zu geben scheint, die über das
eigentliche Haushaltswachstum und damit das mengenmäßig Notwendige hinausgeht. Daher kommt
der Wohnungsneubau auch in schrumpfenden Regionen nie ganz zum Erliegen. Das Problem dieses
demografisch nicht zu erklärenden „Ersatzneubaubedarfs“ ist mit der herkömmlichen Ersatzquote
noch nicht hinlänglich beschrieben, wie folgende Überlegungen zeigen:
• Ob für Wohnungsabgänge tatsächlich „Ersatz“ geschaffen werden muss, ist von der
Nachfrageentwicklung abhängig. Wenn gleichzeitig die Haushaltszahlen in der Region sinken,
helfen Wohnungsabgänge (Abrisse) sogar, den Wohnungsleerstand in der Region zu
reduzieren.
• Das tatsächliche Wohnungsangebot am Markt reduziert sich auch um die Wohnungen, für die
eine Sanierung nicht mehr rentabel ist. Dabei gilt: Je niedriger das örtliche Mietniveau und
je umfassender die Sanierungsauflagen (vgl. EnEV), desto weniger rentiert sich
(privatwirtschaftlich) eine Sanierung.
• Zudem gibt es Wohnungen, die vom Eigentümer aus persönlichen Gründen nicht mehr am
Markt angeboten werden (z.B. frei gewordene Einliegerwohnung). Auch wenn diese
Wohnungen physisch noch vorhanden sind (und in der Wohnungsbestandsstatistik noch
erfasst werden), stehen sie dem Markt doch nicht mehr zur Verfügung.
• Es wird immer eine Gruppe von Haushalten geben, für die bei Eigentumserwerb nur ein
Neubauobjekt in Frage kommt, auch wenn gleichzeitig genügend gebrauchte
Wohnungen/Häuser am Markt angeboten werden. Für sie besteht der Traum vom Eigenheim
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -17 - empirica