empirica - MBWSV NRW

3. Neue Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten in NRW bis 2030
3.1 Das neue Nebeneinander von Schrumpfung und Wachstum
In Zukunft werden schrumpfende und wachsende Regionen nebeneinander existieren. Auch innerhalb
einer einzelnen Region, ja selbst innerhalb einer konkreten Kommune, werden Neubaumaßnahmen
und wachsende Leerstände immer häufiger auch gleichzeitig auftreten. Enge Wohnungsmärkte
entspannen sich und der Anbietermarkt wird mehr und mehr zum Nachfragermarkt. Wenn die
Wohnungsbestände nicht mehr den Ansprüchen der Nachfrager genügen, werden Neubauobjekte
besser zu vermarkten sein als die Bestände. Die Bestände fallen leer.
Eine Neubaunachfrage wird es also in allen Regionen geben – in schrumpfenden und wachsenden.
Aber auf der Kehrseite des Marktes, auf der Seite der Wohnungsüberhänge, driften die Regionen umso
stärker auseinander: Nicht nur, dass in schrumpfenden Märkten das demografisch bedingte
Wohnungsüberangebot zunimmt, gleichzeitig wachsen auch die qualitätsbedingten Überhänge
(Leerstände) hier stärker, weil die Erneuerungsbautätigkeit komplett zu Lasten der Wohnungsbestände
geht. In wachsenden Regionen hingegen realisiert sich die Erneuerungsbautätigkeit wie bisher im
Zuge des ohnehin (demografisch bedingt) erforderlichen Neubaus, so dass bei ausreichendem
Nachfragedruck die übrigen Bestände dennoch weiterhin nachgefragt und auch eher saniert werden.
Dabei wird eine langfristige Gesamtentwicklung dazu führen, dass in den nächsten zehn bis 30 Jahren
immer mehr Regionen in NRW allmählich schrumpfen, nur in unterschiedlichen Zeiträumen. Auch in
den Wachstumsregionen wird die Wachstumsdynamik deutlich abnehmen. Keine Region ist
langfristig vor qualitätsbedingten Leerständen gefeit. Bei dann allgemein sinkendem Preisniveau
werden sich diese Leerstände vor allem im Geschosswohnungsbau niederschlagen. In ländlichen
Regionen mit geringem Geschosswohnungsbau werden aber auch Einfamilienhäuser vom Leerstand
betroffen sein.
Diese neue Gemengelage stellt auch die Politik vor ganz neue Herausforderungen. Die Märkte driften
zeitlich versetzt auseinander, die Konkurrenzbeziehungen verändern sich ständig, die Probleme
werden vielschichtiger und komplexer. Ziele müssen genauer formuliert und ggf. auch gegeneinander
abgewogen werden. Das erfordert eine neue Kultur der politischen Diskussion und eine präzisere
räumliche und zeitliche Steuerung. Dazu sind vor allem präzisere Mess- und Beobachtungsinstrumente
am Wohnungsmarkt erforderlich. Die aktuelle Datenlage zur Wohnungsmarktbeobachtung ist bisher
noch viel zu unscharf, um die aktuellen kleinräumigen Tendenzen überhaupt präzise genug messen zu
können (z.B. Leerstand im Einfamilienhausbereich). Um differenzierter handeln zu können, muss der
Blick auf die Wohnungsmärkte in Zukunft schärfer werden.
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -77 - empirica