empirica - MBWSV NRW

Im Ergebnis führt der erwartete Einwohnerrückgang für die Region Recklinghausen dazu, dass schon
ab 2015 aus demografischen Gründen kein Neubau mehr erforderlich sein wird. Stattdessen wird es zu
einem Wohnungsüberangebot kommen (demografisch bedingte Wohnungsüberhänge).
2.1.7 Fazit: Demografisch bedingte Neubaunachfrage nur in wachsenden Regionen
Die zukünftige Wohnungsnachfrage wird rein quantitativ mit dem vorhandenen Wohnungsbestand
verglichen: In Regionen, in denen die Zahl der Wohnungen in Zukunft zahlenmäßig ausreicht, die
Nachfrage zu befriedigen, ist zumindest demografisch bedingt kein Neubau erforderlich. In
Regionen mit absolut sinkenden Haushaltszahlen kommt es gleichzeitig sogar zu demografisch
bedingten Wohnungsüberhängen verbunden mit sinkenden Preisen, so dass sich die potenziellen
Leerstände verstärkt auf Geschosswohnungen konzentrieren. 26
In Regionen mit wachsenden
Haushaltszahlen werden in Zukunft mehr Wohnungen benötigt als heute. Dies erzeugt, sofern der
bestehende Wohnungsbestand (getrennt nach EZFH und MFH) nicht ausreicht, eine demografisch
bedingte Neubaunachfrage.
2.2 Qualitätsbedingte Neubaunachfrage am Beispiel einer wachsenden und einer
schrumpfenden Region
2.2.1 Der ominöse Ersatzbedarf – neues Modell für eine unbekannte Größe
Zu dieser demografischen Neubaunachfrage muss die Neubaunachfrage noch hinzugerechnet werden,
die entsteht, wenn die vorhandenen freien Wohnungen am Markt den Wohnungsnachfragern nicht so
gut gefallen wie eine alternative Neubauwohnung. Diese Neubaunachfrage wird z.B. dann sichtbar,
wenn sich Neubauwohnungen vermarkten lassen, obwohl eigentlich ausreichend viele Wohnungen im
Bestand vorhanden sind. Über das genaue Ausmaß und die Bestimmungsgründe dieser zusätzlichen
Neubaunachfrage lagen bisher noch keine empirischen Daten vor. Intuitiv erwartet man, dass sie in
Regionen mit einem alten Gebäudebestand höher ist als in anderen Regionen. Aber auch Faktoren der
Nachfrageseite (z.B. geänderte Präferenzen wie der neue Wunsch nach Barrierefreiheit) können eine
Rolle spielen. Der hier vorgestellte Forschungsansatz versucht nun erstmals, mögliche
Bestimmungsfaktoren dieser nicht demografisch zu erklärenden Neubaunachfrage empirisch zu
ermitteln. Nur wenn die Bestimmungsfaktoren bekannt sind, können konkretere und differenziertere
Aussagen über die gesamte Neubaunachfrage der Zukunft getroffen werden. Je nach Ausgangslage
26 Sinkende Preise im Einfamilienhaussegment erhöhen cet.par. die Einfamilienhausquote: Mehr Haushalte können sich ein
Einfamilienhaus leisten und die Wohnungsüberhänge (Leerstände) schlagen sich nicht im Einfamilienhaussektor, sondern im
Geschosswohnungsmarkt nieder (vgl. Abbildung 4: Rückkopplung wird durch einen Pfeil dargestellt).
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -40 - empirica