empirica - MBWSV NRW

Preisnachlässen, also unter Einkaufspreis verkaufen lassen. Diesen finanziellen Verlust wird der
Eigentümer mit den Kosten vergleichen, die eine ungenutzte Wohnung verursacht (Grundsteuer,
Nebenkosten, Opportunitätskosten durch gebundenes Kapital) und sich dann für oder gegen einen
Verkauf entscheiden. Ein Ankauf solcher Wohnungen erscheint unter diesen Voraussetzungen nur
für professionelle Eigentümer (z.B. größere Wohnungsunternehmen, Investoren) rentabel, die z.B.
durch entsprechende Abrisse (Entdichtung), Sanierungen und Neubauten im größeren Stil
entsprechende (Groß-)Projekte zur Nachnutzung, z.B. im Rahmen von Stadtumbaumaßnahmen
umsetzen können.
Dennoch werden immer wieder auch Wohnungen abgerissen. Dies geschieht vor allem dann, wenn
eine Sanierung der Wohnungsüberhänge noch teurer wäre. 52 Zurück bleiben Brachflächen, die nicht
selten in der Folge ökologisch belastet sind. Es hängt von der Wiederverwertbarkeit und insbesondere
von der Vermarktbarkeit der gewonnenen Fläche ab, ob sich die Abrisskosten für den Eigentümer
amortisieren. Wenn die Opportunitäts- und Kapitalkosten geringer als die Abrisskosten sind, wird ein
großer Teil der dauerhaft leer stehenden Geschosswohnungen und Eigenheime unter
marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht abgerissen. Insofern bleibt der Umgang mit
Wohnungsüberhängen ein Schlüsselthema für die künftige Stadtentwicklung.
3.2.7 Modellrechnung zum zukünftigen Umgang mit Wohnungsüberhängen
Sowohl sinkende demografisch bedingte Nachfrage als auch qualitätsbedingter Neubau führen zu
Wohnungsüberhängen. Wohnungsüberhänge drücken sich aber nicht nur in wachsenden
Leerstandszahlen aus, sondern können wie oben beschrieben durch verschiedene Maßnahmen
(Sanierung, Umnutzung oder Abriss) reduziert werden, über die der Wohnungseigentümer unter
Renditegesichtspunkten entscheidet. Die Renditeerwartungen können politisch beeinflusst werden
(Sanierungsförderung, Abrissförderung). Obwohl das Risiko von Wohnungsleerständen sowohl für
Eigentümer als auch für die kommunale Stadtentwicklungspolitik ein so zentrales Thema ist, liegen
über die genauen Entscheidungskriterien der Eigentümer bzw. die tatsächliche Verwendung von
Wohnungsüberhängen kaum empirische Daten vor.
Die Wohnungsbestandsstatistik weist zwar flächendeckend Wohnungsabgänge auf. Hierbei handelt es
sich überwiegend um Abrisse. Andere Bauabgänge aber sind unterrepräsentiert, z.B. durch nicht
gemeldete Wohnungszusammenlegungen. Auch gibt es nur wenige flächendeckend vergleichbare
Statistiken zur kleinräumigen Leerstandsentwicklung (z.B. empirica-Leerstandsindex). Der auf
Heizkostenabrechnungen begründete Index bezieht sich nur auf Geschosswohnungen und macht nur
52 Quelle: Übereinstimmende Aussage mehrerer Wohnungsunternehmen.
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -86 - empirica