empirica - MBWSV NRW

enachteiligten Lagen fehlen marktwirtschaftliche Anreize den Leerstand über Sanierungen oder
Abrisse zu reduzieren. Die Sanierung zentral gelegener Bestandsobjekte erzielt höhere Rentabilitäten
als die Sanierung vergleichbarer Objekte in peripheren Lagen. Daher ist in Lagen mit geringem
Mietniveau von einer niedrigeren Sanierungsquote und einer entsprechend höheren qualitativen
Neubaunachfrage zu rechnen. Wenn auch auf unterschiedlichen räumlichen Ebenen, trifft dieser – auf
Einzelwirtschaftlichkeitsüberlegungen basierende – Mechanismus auf alle Eigentümergruppen zu.
Wenn ein Eigentümer sich für eine Sanierung entscheidet, dann erhöht die Sanierung nur dann die
Vermarktungschancen der Wohnungen, wenn sie „nah am Markt“, d.h. eng an die Vorstellungen der
potenziellen Nachfrager geknüpft, erfolgt. Dazu sind deren Präferenzen möglichst genau zu kennen
und nach bestimmten Zielgruppen zu unterscheiden. Auch dies ist wieder eine Frage des geschärften
Blicks. 50
Für den Wohnungseigentümer mag es in der Praxis kaum eine Rolle spielen, ob der
Leerstand demografisch oder qualitätsbedingt zustande kam. Ein rationaler Wohnungseigentümer wird
aber dennoch den Markt als ganzes beobachten: Ein demografisch bedingter Leerstand kann nicht
flächendeckend behoben werden, selbst wenn alle Wohnungen höchste Qualitäten hätten. Hier macht
eine Sanierung also nur in Konkurrenz zu anderen Wohnungen Sinn, d.h. wenn durch sie die Qualität
besser wird als die der Alternativen. Qualitätsbedingter Leerstand hingegen kann durch Sanierung
möglicherweise reduziert werden, aber nur, wenn genau jene Qualitätsmängel behoben werden, die
aus Sicht der Nachfrager wichtig sind. (Der Nachteil von zu kleinen Wohnungen lässt sich nicht durch
eine bessere Wärmedämmung kompensieren.) Da die Mieten regional unterschiedlich sind, wird sich
eine Sanierung am ehesten dort rentieren, wo die Mieten (bzw. die Bestandsmieten für sanierte
Wohnungen) relativ hoch sind. Dies wird in städtischen Regionen eher der Fall sein als in ländlichen
und in wachsenden Regionen eher als in schrumpfenden. Dies ist letztlich auch der Grund dafür,
warum die qualitative Neubaunachfrage in schrumpfenden Regionen höher ausfällt als in wachsenden.
Zusammenlegungen machen für Einzeleigentümer nur Sinn, wenn sie über mehrere benachbarte
Wohnungen verfügen, und auch nur dann, wenn die geringe Wohnungsgröße die bisherige
Vermarktbarkeit erschwert hat. Umnutzungen (z.B. als Büro) sind nur dann möglich, wenn das
Baurecht dies zulässt und die Umnutzung eine entsprechende Rentabilität erwarten lässt. Auch dies ist
neben der baustrukturellen Voraussetzung von der Makro- und Mikrolage abhängig. Ein Abriss
kommt zumeist nur für ganze Wohngebäude in Frage, die zudem komplett leer gezogen sein müssen
(Option für größere Wohnungsunternehmen). 51 Da der Käufer die gleichen
Vermarktungsschwierigkeiten haben wird, wird sich die Wohnung auch nur mit entsprechenden
50 Das bestätigen auch Wohnungsunternehmen. Sie führen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen nur unter bestimmten
Bedingungen durch: „Es muss sich um gute Lagen handeln, die Wohnungen müssen nachgefragt sein und mitunter kann auch eine
gewünschte andere soziale Durchmischung ein Ziel sein.“ Quelle: Befragung von Wohnungsunternehmen im Rahmen dieser Studie.
51 Ein Abriss von Einzelgeschossen, wie er im Stadtumbau Ost vollzogen wurde/wird, ist kostspielig und eher von städtebaulichem als von
privatwirtschaftlichem Nutzen.
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -85 - empirica