empirica - MBWSV NRW

Vielseitigkeit und Nachhaltigkeit des Neubaus zu achten, damit der heutige Neubau auch bei
nachlassender Marktdynamik für zukünftige Wohnungsnachfrager noch attraktiv ist und nicht
weiteren qualitätsbedingten Neubau in der Zukunft nach sich zieht.
In schrumpfenden Regionen kann Neubauförderung sogar kontraproduktiv sein, weil sie das Risiko
für weitere Wohnungsüberhänge erhöht. Stattdessen stellt sich hier die Frage nach dem richtigen
Umgang mit den wachsenden Wohnungsüberhängen. Hier gibt es keine pauschalen Antworten:
Modernisierungsmaßnahmen können nur dann qualitätsbedingte Wohnungsüberhänge reduzieren,
wenn sie dazu führen, dass unattraktive Bestände wieder marktfähig werden. Niedrigere Heizkosten
können das Manko zu kleiner Grundrisse oder fehlender Barrierefreiheit nicht kompensieren. Gegen
demografisch bedingte Wohnungsüberhänge helfen Modernisierungsmaßnahmen ohnehin nicht, denn
sie würden die Leerstände nur in andere Bestände und Stadtteile verschieben. Gegen demografisch
bedingte Wohnungsüberhänge hilft nur eine Reduzierung des Wohnungsbestands. Dies kann durch
Umnutzungen, Zusammenlegungen und Abrisse geschehen. Entsprechende private Investitionen sind
zu unterstützen und Beschränkungen möglichst zu vermeiden. Dort, wo ein allgemeines Interesse an
solchen Maßnahmen besteht, sind zur Rentabilitätssteigerung finanzielle Förderungen sinnvoll.
Wichtig ist eine genaue Vorstellung über die Nachfolgenutzung. Um die vorhandenen Flächen und die
wachsende Zahl von Brachflächen intensiver zu nutzen (Flächenmobilisierung), ist auch hier das
Instrument einer höheren Grundsteuer auf Basis von Bodenwerten sinnvoll: Es macht die
Flächeninanspruchnahme auf bebauten und unbebauten Flächen teurer und setzt damit Anreize zu
einer effektiven Nutzung der vorhandenen Siedlungsflächen. Eine effizientere Nutzung kann u.U. auch
durch eine Sanierung von Wohnungsbeständen erreicht werden, wenn dadurch neue Mieter gefunden
und Leerstände vermieden werden. Vor allem die qualitative Neubaunachfrage, die gerade in
schrumpfenden Regionen eine besondere Rolle spielt, lässt sich so reduzieren.
Daher sind in jedem Fall sehr differenzierte Strategien gefragt, die eine genaue Kenntnis des lokalen
und regionalen Wohnungsmarkts erfordern. Die Ursachen des Wohnungsüberhangs sind zu klären
(demografisch oder qualitätsbedingt) und bei qualitätsbedingten Wohnungsüberhängen ist zudem nach
den genauen Hemmnissen der Vermarktung zu suchen (Warum genau finden die Wohnungssuchenden
andere Wohnungen attraktiver?). Dies kann kleinräumig zu sehr unterschiedlichen Strategien führen.
In der zukünftigen Wohnungspolitik wird es viel stärker darauf ankommen, die zukünftigen
Marktreaktionen auf die Subventionierung angesichts der konkreten Marktbedingungen vor Ort
abzuschätzen, um die „richtige“ Strategie im Sinne des politischen Ziels einzusetzen.
5 Dies geschieht z.B. durch ökologische Auflagen (z.B. Nullenergiehaus) oder soziale Auflagen (Bau eines Kinderspielplatzes oder
Mietdeckelung).
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -11 - empirica