empirica - MBWSV NRW

Aus der Summe demografisch bedingter Wohnungsüberhänge (durch Haushaltsrückgang) und
qualitätsbedingter Wohnungsüberhänge (durch Umzüge in qualitätsbedingten Neubau) ergeben sich
die gesamten zusätzlichen Wohnungsüberhänge einer Region (vgl. Abbildung 22). Nicht mehr
vermietbare Wohnungen, die weder saniert noch vom Markt genommen werden, werden zu
dauerhaften Wohnungsleerständen.
2.3.5 Annahmen der Verteilungsrechnung auf Kreisebene
Die genaue Verteilung der Neubaunachfrage innerhalb der Region, also z.B. für einzelne Kreise,
richtet sich nach dem zukünftigen Wohnungs- bzw. Grundstücksangebot: Wohnungssuchende werden
sich in den Neubaugebieten (Neubauobjekten) niederlassen, die ihren Ansprüchen am besten gerecht
werden. Daher ist die kleinräumige Verteilung unmittelbar abhängig von der Lage und Qualität der
zukünftigen Baugebiete. Da diese im Rahmen dieser Studie nicht flächendeckend erhoben werden
können (und teilweise noch gar nicht bekannt sind), beschränkt sich die Studie hier auf schematische
Verteilungsrechnungen.
• In der Verteilungsrechnung „konstante Verteilung“ wird die zukünftige Neubaunachfrage -
getrennt nach EFZH und MFH - für jeden Prognosezeitraum so auf die einzelnen Kreise einer
Region verteilt, wie sich in den letzten fünf Jahren (2005 bis 2009) die Bautätigkeit der Region auf
die Kreise verteilt hat.
• In der Verteilungsrechnung „Trendfortschreibung“ werden die Verschiebungen der Anteile, die
sich innerhalb der letzten zehn Jahre bei der Bautätigkeit ergeben haben, in die Zukunft
fortgeschrieben (Veränderung der durchschnittlichen Anteile 2000 bis 2004 zu 2005 bis 2009).
Beispiel: Innerhalb der Wohnungsmarktregion Köln konnte die Stadt Köln ihren Anteil an den
Baufertigstellungen in der Vergangenheit deutlich erhöhen und damit einen größeren Teil der
Neubaunachfrage im Stadtgebiet binden. Die Verteilungsrechnung „konstante Verteilung“ hält diesen
jetzigen Anteil bei; die Trendfortschreibung zeigt die Neubaunachfrage für die Stadt Köln und die
übrigen Kreise der Region, wenn sich dieser Trend in Zukunft weiter fortsetzt (die Bedeutung der
Stadt also weiter steigt).
Im Ergebnis verteilt sich die Gesamtneubaunachfrage der Region Köln (z.B. 27.200 WE in EZFH bis
2020, vgl. Abbildung 16) daher folgendermaßen auf die einzelnen Kreise der Region: Gemäß der
konstanten Variante kann die Stadt Köln davon 9.200 WE im Stadtgebiet realisieren, in der
Trendvariante sogar 10.700 WE. Umgekehrt wird beispielsweise der Rheinisch-Bergische Kreis in der
konstanten Variante 6.100 WE davon binden können, in der Trendvariante aber nur 4.900 WE.
Entsprechendes gilt für die übrigen Zeiträume (vgl. dazu die Tabellen im Anhang Kap. 2.3.4.).
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -58 - empirica