empirica - MBWSV NRW

verbunden ist, führt der Marktmechanismus in diesem Fall nicht immer zu einem optimalen Ergebnis.
Die negativen externen Effekte eines nicht mehr genutzten Gebäudes (negative Ausstrahlung auf die
Nachbarschaft, sinkende Infrastrukturauslastung usw.) werden vom Eigentümer in Kauf genommen,
wenn sich für ihn persönlich ein Abriss finanziell nicht rentiert.
Was geschieht mit einer Wohnung am Markt, in die niemand mehr einziehen möchte? Zunächst
einmal steht sie leer. Der Vermieter wird noch eine Zeitlang versuchen, sie zu vermieten, aber wenn
sich herausstellt, dass er dauerhaft keinen Mieter (mehr) findet, wird er sich die Frage stellen, was mit
der Wohnung passieren soll.
Grundsätzlich gibt es nur drei Möglichkeiten im Umgang mit einer nicht vermarktbaren Wohnung:
Sie kann qualitativ aufgewertet werden (Sanierung).
Sie kann vom Markt genommen werden (Umnutzung, Zusammenlegung, Abriss).
Sie kann unverändert stehen bleiben (Leerstand).
Welche dieser Optionen eintritt, entscheidet allein der Eigentümer. Er wird die Optionen unter
Renditegesichtspunkten untereinander abwägen. Auch persönliche Präferenzen können eine Rolle
spielen (z.B. wenn er seine Einliegerwohnung aus persönlichen Gründen nicht mehr vermieten
möchte). Der Umgang mit der leer stehenden Wohnung erfolgt also unter individuellen
Optimierungsgesichtspunkten, d.h. auf mikroökonomischer Ebene. Gesamtwirtschaftliche
Auswirkungen (z.B. negative Auswirkung des Leerstands auf den Wert der angrenzenden Immobilien
usw.) werden bei diesen Überlegungen (unter Marktbedingungen) keine Rolle spielen.
Da sich auch demografisch bedingte Wohnungsüberhänge nur in den qualitativ schlechtesten
Beständen realisieren (die Nachfrager ziehen immer in die besten zur Auswahl stehenden Bestände),
haben die konkreten Wohnungseigenschaften immer einen gewissen Erklärungsgehalt für
Leerstand. 48 Jeder Vermieter hat also einen gewissen Anreiz, gute Wohnungsqualitäten anzubieten
(bzw. ein gutes Preisleistungsverhältnis), um seine Wohnung möglichst attraktiv zu machen. 49 Dabei
sind in den Wohnungsbeständen mit geringen Mietzinsen die Anreize für Sanierungsaktivitäten
geringer als in Wohnungsbeständen mit hohen Mietzinsen. Wie auch aus den Expertengesprächen
hervorgeht, lassen sich die möglichen Modernisierungsumlagen bereits heute nicht mehr überall
realisieren. Neben den bestimmten Objekttypen (z.B. 1950er Jahre Wohnungen) und der Makrolage
(Region) ist die Rentabilität von Sanierungen auch von der Mikrolage (Quartier) abhängig. In
48 Vgl. zu den Einflussfaktoren auf das Leerstandsrisiko auch die neue empirica-Leerstandsstudie 2010 (in Bearbeitung).
49 Dabei sind vor allem für Einzeleigentümer die Möglichkeiten aber sehr begrenzt. So kann etwa die unattraktive Lage an einer
Hauptstraße kaum vom Vermieter beeinflusst werden.
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -84 - empirica