empirica - MBWSV NRW

Verbrauchsstichprobe) für verschiedene Gemeindegrößenklassen abgeleitet und für jeden Kreis bzw.
kreisfreie Stadt auf die Zahl bewohnter Wohnungen in EZFH im Ausgangsjahr kalibriert. Auf diese
Weise wird der jeweils regionsspezifische Einfamilienhausanteil berücksichtigt, der sich typischerweise
zwischen städtischen und ländlichen Regionen unterscheidet. Da ein Umzug in ein Ein- und
Zweifamilienhaus meist zwischen dem 30. und 40. Lebensjahr stattfindet, wohnt von den über
45jährigen ein höherer Anteil in Ein- und Zweifamilienhäusern als bei den Jüngeren. Dies drückt sich
durch steigende EZFH-Quoten mit zunehmendem Alter aus (vgl. Abbildung 11).
Die wohnungsmarkttypischen alterspezifischen EZFH-Quoten werden in die Zukunft fortgeschrieben.
Dazu wird angenommen, dass die Quoten, wie in der Vergangenheit, alle fünf Jahre um ca. 0,5%
ansteigen. Auch Kohorteneffekte werden berücksichtigt, die z.B. widerspiegeln, dass die
Nachkriegsgeneration auch in höherem Alter noch eine deutlich niedrige EZFH-Quote hatte. Dieser
Effekt „wächst“ sich allerdings langsam aus (vgl. z.B. in der Altersklasse ab 70 Jahren in Abbildung
11). 22 Als Anteil der gesamten Wohnungsnachfrage der Region ergibt sich daraus die EZFH-
Nachfrage in den Wohnungsmarktregionen für jeden der Prognosezeitpunkte. Alle übrigen
Wohnungsnachfrager fragen Geschosswohnungen (MFH-Nachfrage) nach. Die MFH-Nachfrage
ergibt sich also aus der Differenz zwischen der Wohnungsnachfrage insgesamt und der EZFH-
Nachfrage.
Die demografisch bedingte Neubaunachfrage nach EZFH und MFH ergibt sich dann, wenn die
jeweilige Nachfrage innerhalb eines Prognosezeitraums steigt. Dann entspricht die (demografisch
bedingte) Neubaunachfrage genau dieser Differenz (Nachfrage in 2015 minus Nachfrage in 2010).
Wenn die Nachfrage innerhalb eines Prognosezeitraums konstant bleibt, ist die (demografisch
bedingte) Neubaunachfrage gleich Null. Wenn die Nachfrage innerhalb eines Prognosezeitraums sogar
absinkt, liegt die (demografisch bedingte) Neubaunachfrage auch bei Null. Zusätzlich kommt es zu
demografisch bedingten Wohnungsüberhängen in Höhe der Differenz (weil die Zahl der Haushalte
unter die Zahl der Wohnungen sinkt).
Eine Region mit jüngerer Bevölkerung hat also tendenziell eine höhere Nachfrage nach
Geschosswohnungen als eine Region mit älterer Bevölkerung. Dies gilt natürlich auch für die
zukünftige Altersstruktur, so dass sich z.B. in der Region Köln der Geschosswohnungsanteil bei der
Nachfrage noch positiver entwickelt als in der Region Recklinghausen.
22 Möglicherweise wird es in Zukunft einen neuen Kohorteneffekt geben, wenn die zukünftigen Senioren zu einem hohen Anteil
entscheiden, im Alter wieder aus ihren Ein- und Zweifamilienhäusern aus- und in eine seniorengerechte Geschosswohnung umzuziehen
oder wenn die jüngere Generation, die häufiger als Single lebt, weniger EZFH nachfragen sollten. Diese Effekte sind bisher aber noch
nicht empirisch nachweisbar und werden daher hier noch nicht unterstellt. Ohnehin würden sie im Ergebnis meist nur die
qualitätsbedingte Neubaunachfrage erhöhen, weil die vorhandenen leer stehenden Geschosswohnungen den Ansprüchen dieser
Nachfragegruppen nicht genügen. Vgl. dazu Kap. 2.2.)
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -34 - empirica