Bayernfonds Deutschland 25 - Real IS

Der Zins für die Langfristfinanzierung bestimmtsich nach dem Einstand auf Basis der vdp-Kurve (fürHypothekenpfandbriefe) zzgl. der vereinbartenMarge (die die Liquiditätskosten der Bank enthält)und wurde auf dieser Grundlage für die Gesamtlaufzeitdes Darlehens von zunächst rd. zehn Jahrenals Festzinssatz mit 3,107 Prozent p. a. festgelegt.Der Effektivzinssatz beträgt 3,152 Prozent p. a. DieZinsen und Tilgungen sind monatlich nachschüssigfällig. Die Tilgung wurde mit linear 1 Prozent p. a.,beginnend am letzten Werktag des Monats nachVollauszahlung, vereinbart. Die Langfristfinanzierungist mit Ende der Laufzeit zum 14.01.2023vollständig zu tilgen. Zu diesem Zeitpunkt muss dieFondsgesellschaft das Darlehen bei der Bank ablösenund durch eine Anschlussfinanzierung ersetzen. Inder Prognoserechnung wurde angenommen, dassdie Anschlussfinanzierung bis zum Prognoseende,also bis Ende des Jahres 2025, zu einem Zinssatzvon 5,5 Prozent p. a. möglich sein wird (zu Details,beispielsweise zur angenommenen Tilgung oder denentsprechenden Kosten, siehe Tz. 7 in Erläuterung (2)bzw. (19)). Sollten die Finanzierungskonditionen füreine erforderliche Anschlussfinanzierung tatsächlichhöher als in der Prognoserechnung angenommenbzw. bei wirtschaftlicher Betrachtung nachteilig hochsein, könnte sich dies in negativer Weise auf dieLiquidität der Fondsgesellschaft auswirken, und dieAusschüttungen / Entnahmen an die Anleger würdenin der Folge ggf. ganz oder teilweise entfallenmüssen (siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.2.4 ab Seite26). Darüber hinaus könnten sich (ggf. zeitgleich)auch sonstige Parameter, wie z. B. die Vermietungssituationdes Fondsobjekts, ändern und sich zusätzlichauswirken. Die Höhe der tatsächlichen Gesamtkostenfür eine Anschlussfinanzierung wird sich neben denKapitalmarktbedingungen zu diesem Zeitpunkt u. a.nach der dann gegebenen Bonität des Mieters / derMieter, den Marktbedingungen für Hotelimmobilienim entsprechenden Marktsegment oder auch nachdann geltenden bankaufsichtsrechtlichen Anforderungenrichten.Die sich aus oben genannten Darlehenskonditionenergebenden Kosten bzw. Aufwendungen wurden imRahmen des prognostizierten Investitions- und Finanzierungsplans(vgl. Tz. 6) bzw. der Prognoserechnung(vgl. Tz. 7) entweder auf Basis der vertraglichfeststehenden Zahlungen oder, sofern die Beträgenicht vertraglich bzw. anderweitig feststehen, aufSchätzbasis berücksichtigt (siehe hierzu die Hinweisein Tz. 3.2.4 ab Seite 26).Die Fondsgesellschaft hat der finanzierenden Bankim Rahmen der Langfristfinanzierung und mit weiterenVereinbarungen als Sicherheit u. a. sämtlicheAnsprüche aus dem Mietvertrag und aus Versicherungenfür das Fondsobjekt abgetreten. Zusätzlichhat die Fondsgesellschaft an dem Grundstück bzw.dem Fondsobjekt zugunsten der Bank eine erstrangigeGrundschuld bestellt sowie ein abstraktesSchuldversprechen mit Unterwerfung unter diesofortige Zwangsvollstreckung abgegeben. DieFondsgesellschaft hat auch eine Negativerklärungfür das Finanzierungsobjekt abgegeben. Währendder Darlehenslaufzeit ist die Fondsgesellschaftzur Einhaltung einer Reihe von marktüblichenVerpflichtungen verpflichtet. Diese beziehen sichinsbesondere auf das Gesellschafterverhältnis derFondsgesellschaft (sog. Change-of-Control-Klausel),die Vermietung und die Versicherung des Fondsobjektssowie auf die Informationsweitergabe an dieBank und das Liquiditätsmanagement. Die Fondsgesellschaftmuss im Rahmen des abgeschlossenenDarlehensvertrags zudem sämtliche angemessenenund notwendigen Kosten des Darlehensgebersim Zusammenhang mit der Langfristfinanzierungübernehmen. Die Fondsgesellschaft ist während derLaufzeit der Langfristfinanzierung ferner verpflichtet,bestimmte Finanzkennzahlen einzuhalten. DasVerhältnis der Darlehenssumme zum Verkehrswertdes Fondsobjekts darf auf der Grundlage der vertraglichenBestimmungen zu keinem Zeitpunkt größer als65 Prozent sein (sog. Loan-to-Value-Ratio, nachfolgendauch „LTV-Ratio“). Zur Bestimmung des LTV-Ratio ist jährlich auf Kosten der Fondsgesellschaft einVerkehrswertgutachten zu erstellen. Überschreitetdas LTV-Ratio den vereinbarten Wert, ist die Fondsgesellschaftverpflichtet, innerhalb von sechs Monatendas Darlehen durch Sondertilgungen so weit zurückzuführen,dass der vereinbarte Wert wieder erreichtwird. Entsprechend damit zusammenhängende möglicheSchäden der Bank (z. B. Vorfälligkeitskosten)muss dabei die Fondsgesellschaft tragen. Bei einerVerletzung des LTV-Ratio sind ferner nach drei MonatenMietüberschüsse anzusammeln. Ausschüttungenan Anleger sind bis zur Erreichung des vereinbartenWerts dann nicht zulässig. Des Weiteren darf dasVerhältnis des Teils der Mieteinnahmen, der mit u. a.kalkulatorischen Abzügen für die Bewirtschaftungdes Fondsobjekts zur Verfügung steht, zu dem zuleistenden Kapitaldienst (Zinsen und Regeltilgung,mindestens aber 7 Prozent p. a.) zu keinem Zeitpunkteinen niedrigeren Faktor als 1,3 haben (sog. Debt-Service-Cover-Ratio, nachfolgend auch „DSCR“). DieBerechnung des DSCR erfolgt dabei im halbjährlichen122