Beste praksis prosjektledelse

3.6.3. Nils Olsson og Marit Støre Valen: EiendomsforvaltningGod eiendomsforvaltning ble satt på dagsorden gjennom en utredning gjennomført avEiendomsutvalget i 2004. De undersøkte blant annet hva beste praksis foreiendomsforvaltning av kommunale og fylkeskommunale bygg og har forslått følgendekriterier for god eiendomsforvaltning (NOU2004:22)1. Det foreligger overordnede politisk bestemte mål for eiendomsforvaltningen2. Det foreligger et rasjonelt system for planlegging og styring aveiendomsforvaltningen3. rekke generelle delkriterier: (tilfredstilte brukerbehov, effektiv arealutnyttelse, vedgodt verdibevarende vedlikehold, kostnadseffektiv eiendomsforvaltning etc.)4. Lovpålagte krav overfor eier og bruker er varetattSenere er begrepet eiendomsledelse blitt innført inspirert av fokuset på bedre styring avprosjekter og begrepet «governance» innen prosjektledelse. Dette ut ifra et ønske om bedreeier styring og bedre ivaretakelse av eiers ønske om avkastning, inntjening ellermåloppnåelse. I tidligere tider har man snakket om tradisjonell bygningsforvaltning med etfokus på operativ drift og kostnader (FDV og levetidskostnader).De totale levetidskostnadene for en bygning over en planlagt brukstid utgjør nå fra 25% foren bolig til mer enn 50% for et sykehus. Levetidskostnader for en bygning er summen avkapitalkostnad og nåverdien av alle kostnader til forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling.Ved hjelp av livssyklusanalyser, eller LCC – Life Cycle Costs som er det engelske begrepet,kan vi sammenligne ulike alternativ og finne løsninger som optimaliserer forholdet mellominvestering og FDV-kostnader. Like viktig er det som skjer i den daglige driften gjennombruk av nøkkeltall og benchmarking for å oppnå effektiv FDV. Kostnadene til energi utgjør enstor andel av årlig FDVU-kostnad.Forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling inngår som daglige eller periodiske oppgaver i detsom vi samlet kaller bygg og eiendomsforvaltning. Dette er nå etablert som eget fagområde,og i en del sammenhenger vil vi finne det omtalt som Facility Management (FM). FacilityManagement omfatter også administrasjon av service og tjenester, og utgjør en viktigstøttefunksjon for de kjerneaktivitetene som skjer i bygningen.. FM tradisjonen ivaretarbrukerperspektivet og kjernevirksomhetens behov for tilrettelegging av bygninger og tjenesterfor å utføre sine primæroppgaver.Tradisjonelt har drift og vedlikehold vært sett på som en støttefunksjon tett integrert medbedriftens eller organisasjonens hovedaktiviteter (kjernevirksomhet), og vaktmesteren somholder til i kjelleren og utfører ulike driftsoppgaver og annet forefallende arbeid er et bilde pådette. Dette er sterkt endret fra 1990-tallet, og det er nå et mye klarere skille mellom rollenesom eier, forvalter og bruker av bygninger både i privat og offentlig sektor. Eiendomsbransjenhar vært gjennom en sterk utvikling, slik at vi i dag har bedrifter som leverer drift og service.Andre bedrifter tar primært på seg forvaltningen av bygg og eiendommer for eneiendomsinvestor, og noen firma tar hele oppgaven som eiendomsinvestor, forvalter ogoperativ driftGod eiendomsforvaltning innebærer at en har som overordnet målsetting å sikre enøkonomisk forsvarlig drift av bygg og eiendommer, å hindre at bygningsmassen verdimessigforringes og å tilrettelegge for et godt arbeidsmiljø basert på funksjonelle lokaler og et godtinneklima.64