InselshoppIng - Immobilien Magazin
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grosses BauherrenModell:<br />
eckdaten, indexierung und renditen<br />
8020 Graz, Bodenfeldgasse 8 + 8a<br />
Geförderte Wohnbaufläche rd. 1.270 m²<br />
Ungeförderte neubauflächen rd. 760 m²<br />
Gesamtkosten je m² Wohnnutzfläche rd. 2.570,00 €<br />
Vermietung<br />
Fördermiete gem. stmk. WBF 1993 derzeit** nto.<br />
(zum vgl.: Richtwertmiete 2011 6,76 €)<br />
rd. 3,80 €<br />
mieten ungeförderte Wohnungen lt. planrechnung 6,76 €<br />
Auslastung geförderte Wohnungen 95 %<br />
Auslastung frei finanzierte Wohnungen 95 %<br />
Auslastung Garagenflächen 80 %<br />
Jährliche Instandsetzungskosten durchschnittlich 4 %<br />
Leerstehungskosten je m² 1,50 €<br />
Zinsen p. a.<br />
Förderungsdarlehen lt. planrechnung 5 % (aktuell 2,875 %)<br />
Freie Finanzierung lt. planrechnung 5 % (aktuell 2,500 %)<br />
Bauzeitzinsen lt. planrechnung 5 % (aktuell 3,250 %)<br />
indexierungsfaktoren<br />
mietenindex 1,83 %<br />
Indexierung der Leerstehungskosten 1,83 %<br />
steigerung sonstige Kosten 1,50 %<br />
<strong>Immobilien</strong> Wertsteigerung 1,25 %<br />
Kennzahlen für eine projektbeteiligung von 10 %<br />
Anteilige Fläche (3 tiefgaragenplätze) rd. 203 m²<br />
einzahlung 2011 bis 2013 rd. 139.000 €<br />
*netto-Cashflow 2011 bis 2013 rd. 88.500 €<br />
Gesamteinzahlung bis 2033 nto* rd. 244.000 €<br />
*netto-Cashflow pro m² bis 2033 rd. 1.220 €<br />
Wertgesicherte mieten pro Jahr ab 2034 rd. 27.900 €<br />
renditen<br />
6,67 % p.a. bis ende 2033 (IRR - netto-Cashflow* zu indexiertem <strong>Immobilien</strong>wert 1,25 % p.a.)<br />
11,46 % p.a. vermietungsrendite ab 2034 (auf Basis netto-Kapitaleinsatz zu indexierten nettomieten<br />
bei 5 % Leerstand, 4 % Instandhaltungskosten)<br />
* Angenommener einkommensteuersatz 50 %<br />
**Fördermiete ist abhängig vom Zinssatz des Förderdarlehens (hj. Anpassung).<br />
Quelle: BK Immo<br />
Mehrwert durch das Modell<br />
Was jetzt nach Luxusvariante für betuchte<br />
Investoren und nach einer Schnäppchenjagd<br />
aussieht, hat aber auch einen gesellschaftlichen,<br />
politischen und volkswirtschaftlichen<br />
Mehrwert. Wenn stark<br />
baufällige Gebäude in innerstädtischen<br />
Lagen saniert werden, wird nicht nur der<br />
absehbare Engpass an Wohnraum aufgefangen.<br />
Wien – dort, wo die meisten<br />
Bauherrenmodelle angeboten werden –<br />
wird wachsen und nach den letzten Prognosen<br />
in den nächsten drei Jahrzehnten<br />
die ZweiMillionenMarke durchbrechen.<br />
Dazu kommt, dass die Struktur des Wohnens<br />
sich mit Singlehaushalten und<br />
Kleinfamilien so ändert, dass viele kleine<br />
Wohnungen gefragt werden. Für diese<br />
Entwicklungen braucht die Bundeshauptstadt<br />
nicht nur Neubauten am Rande der<br />
Stadt, sondern verfolgt die Philosophie,<br />
den Erhalt und die Sanierung des Altbestandes<br />
zu fördern. Ein Investor in ein<br />
Bauherrenmodell trägt also somit zum Erhalt<br />
der historischen Bausubstanz bei und<br />
schafft neuen lebenswerten Wohnraum.<br />
Die lnvestition mit langem Atem ist<br />
nicht bloß eine Randerscheinung. „Obwohl<br />
sie in einem <strong>Immobilien</strong>Portfolio<br />
immer nur eine Ergänzung und wohl<br />
kaum ausschließliches Element sein<br />
wird“, so Krenn. Das Investitionsvolumen<br />
in Österreich betrug 2010 rund 220<br />
Millionen Euro. Die Hälfte davon fällt<br />
auf das Bau und Baunebengewerbe, die<br />
mit 60 Prozent davon Löhne und Gehälter<br />
finanzieren. „Das Bauherrenmodell<br />
hat eine volkswirtschaftliche Bedeutung,<br />
die wir gerade im Detail überprüfen lassen“,<br />
meint IFAGeschäftsführer Lechner.<br />
Mit konkreten Ergebnissen ist heuer<br />
im Herbst zu rechnen. Der Grundansatz<br />
ist aber bereits da. Die Investitionen<br />
haben ökonomische, gesellschaftliche<br />
und politische Bedeutung. Volkswirtschaftlich<br />
gesehen, wird das Kapital in<br />
Österreich gehalten, Bauherrenmodelle<br />
schaffen Arbeitsplätze und der Fiskus<br />
Foto: BK Immo<br />
profitiert von Verkehrssteuern, Rechtsgebühren, Lohnabgaben<br />
und höherer Kaufkraft. Von der politischen<br />
Seite gesehen sind es nicht nur positive Wirtschafts und<br />
Budgeteffekte, die generiert werden. Es wird Wohnraum<br />
geschaffen, ohne Aufschließungskosten zu generieren,<br />
die innerstädtische Substanz wird erhalten und letztendlich<br />
sichert das Bauherrenmodell den Bürgern eine<br />
private sichere Pensionsvorsorge. Die Gemeinden können<br />
kostengünstige Mietflächen bereitstellen, die sich<br />
meist an ökologisch vernünftigen Lagen befinden durch<br />
gute Anschlüsse mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Somit<br />
nützt das Bauherrenmodell der Gesellschaft. Das<br />
Grundbedürfnis Wohnen ist abgedeckt, günstige Mieten<br />
werden gesichert und Community Responsibility findet<br />
durch die Bauherrenobjekte auch in der Form statt, dass<br />
problematische Bebauungen korrigiert und Viertel gezielt<br />
belebt werden können.<br />
die grösste transparenz verlangen<br />
Bei der Luxusvariante der <strong>Immobilien</strong>investition stecken<br />
die Tücken im Detail. Immobilie, Initiator und Modell<br />
müssen eben auf Herz und Nieren geprüft sein, bevor eingestiegen<br />
wird. In Bauherrenmodellen wird meist mit<br />
dem höchsten Steuersatz gerechnet. Verringert sich<br />
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