InselshoppIng - Immobilien Magazin

ÜBeRBlicK
serVice
immobilien & steuern
Die Autorin
Karin Fuhrmann
ist steuerberaterin und Partnerin bei TPa horwath. sie ist Fachvortragende sowie -autorin und
mitglied des wissenschaftlichen Beirats des masterlehrgangs „international real estate Valuation“.
ihre fachlichen schwerpunkte liegen in der Besteuerung von Liegenschaftsvermögen im betrieblichen
und außerbetrieblichen Bereich, in immobilienfonds und in der Bauwirtschaft.
Ferien- & luxusimmobilien in FranKreich, spanien & portugal:
Was gibt es aus steuerlicher sicht zu beachten?
Aktuell wird eine große Zahl an luxusimmobilien in bekannten
Feriendomizilen angeboten. Auch bei ausländischen
Ferienimmobilien fallen – wie in Österreich –, abhängig
vom jeweiligen land, unterschiedliche Abgaben und Gebühren
an. Nachfolgend werden daher exemplarisch die Folgen eines
investments in Frankreich, Spanien und Portugal dargestellt.
Halten österreichische Staatsbürger Immobilienvermögen
im Ausland, stellt sich die Frage, welches Land laufende
Mieterträge oder einen späteren Verkauf besteuern darf.
Aufgrund des Welteinkommensprinzips sind alle Einkünfte
aus ausländischem Immobilienvermögen in Österreich
steuerlich zu erfassen. Da auch der Lagestaat regelmäßig
ein Besteuerungsrecht geltend macht, gibt es zwischen den
Ländern Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), welche
dafür sorgen, dass es zu keiner tatsächlichen doppelten
Steuerbelastung kommt. Im Normalfall ist in solchen DBA
geregelt, dass der Lagestaat der Immobilie das Besteuerungsrecht
besitzt. Österreich kann somit keine unmittelbare Besteuerung
durchführen. Es besteht für Österreich die Möglichkeit,
die ausländischen Einkünfte bei der Bestimmung
des Steuertarifs zu berücksichtigen. Es handelt sich dabei
um den sogenannten Progressionsvorbehalt. Dieser führt
dazu, dass die österreichischen Einkünfte mit einem höheren
Steuersatz belastet sind, als dies der Fall wäre, wenn
keine ausländischen Einkünfte vorliegen würden. Aufgrund
der Neuregelung der Besteuerung von Immobilienverkäufen
seit 1. April 2012 in Österreich gilt eine andere Methodik.
Ausländische Veräußerungsgewinne sind aufgrund der Konzeption
der Immobiliensteuer als Steuer mit Abgeltungswirkung
seit 1. April 2012, unabhängig von der Behaltedauer,
nicht für die inländische Steuerberechnung relevant.
Frankreich
Wird durch einen österreichischen Staatsbürger eine
Ferienimmobilie erworben, sind verschiedene steuerliche
Abgaben zu leisten. Beim Kauf einer Immobilie
wird eine Registrationssteuer eingehoben. Diese beträgt
4,8 Prozent der Kaufsumme. 1,2 Prozent gehen an die
Gemeinde und 3,6 Prozent gehen an das Department.
Weiters empfängt der Staat 2,5 Prozent dieser Kosten als
Verwaltungskosten. Ebenfalls ist eine Immobiliensteuer
zu bezahlen, welche eine jährliche Abgabe darstellt. Eine
Wohnsteuer ist vom Wohneigentümer zu entrichten,
wenn die Immobilie zu Wohnzwecken weitervermietet
wird. Wird die Immobilie wieder verkauft, dann wird
eine Abgabe für die Wertvermehrung fällig. Diese Abgabe
beträgt für Ausländer 16 Prozent. Befindet sich die
Immobilie länger als 15 Jahre im Besitz desselben Eigentümers,
dann erfolgt eine Freistellung dieser Abgabe.
Portugal
Ein Immobilienerwerb bringt eine 10-prozentige Grunderwerbssteuer
(GrESt) mit sich. Zusätzlich fallen Stempelgebühren,
Notar- und Anwaltskosten in Höhe von fünf
Prozent des Kaufpreises an. Ebenfalls ist eine kommunale
Steuer für die Immobilienübertragung vom Erwerber zu
entrichten. Nach dem Immobilienkauf wird eine jährliche
Grundsteuer fällig, welche sich zwischen 0,2 Prozent und
0,8 Prozent bewegt. Bei Vermietung der Immobilien sind
die Einkünfte aus Vermietung in Portugal steuerpflichtig.
Spanien
Bei einer Immobilienübertragung ist eine Mehrwertsteuer
von sieben Prozent oder 16 Prozent vom Erwerber zu entrichten.
Diese wird anstelle der GrEST eingehoben. Auch
hier gibt es eine Abgabe für die Wertvermehrung einer
Immobilie. Der Zuwachs wird mit einem Steuersatz von
16 Prozent bis 30 Prozent versteuert. Eine Besteuerung erfolgt
maximal über 20 Jahre. Wird die Immobilie verkauft,
ist eine Gewinnsteuer zu entrichten. Die Besteuerungsgrundlage
bestimmt sich durch die Preisdifferenz zwischen
dem Erwerbs- und Verkaufspreis. Ausländische Immobilienverkäufer
haben den Gewinn pauschal mit 35 Prozent
zu versteuern.
Wie die Ausführungen zeigen, ist jedenfalls vor Erwerb einer
Ferienimmobilie fachlicher Rat einzuholen, um die gesamten
Investitionskosten richtig einschätzen zu können.
immobilienrecht
Kroatien: erleichterungen bei immobilientransaKtionen
im August 2011 trat eine Gesetzesänderung in Kraft, der
gemäß die Grundbücher zu vermerken hatten, ob ein Gebäude
auch eine Nutzungsbewilligung habe. Diese erschwerte
den Grundverkehr wesentlich und wurde nun abgeschafft.
AUTOR: GreGor Famira, Cee
Die Veräußerung eines Gebäudes oder einer Wohnung
in einem Gebäude ohne derartige grundbücherliche
Bestätigung sollte nicht mehr gestattet sein. Bei allen
bisher schon errichteten Gebäuden, bei denen diese
Anforderung bisher nicht galt, sollten die Benützungsbewilligungen
innerhalb von 12 Monaten nachgereicht
werden. Nach dieser Übergangsfrist sollten auch schon
bestehende Gebäude ohne eine solche Anmerkung nicht
mehr veräußerbar sein.
Diese gesetzliche Regelung hatte mehrere Haken: Zunächst
gibt es – laut Aussage einer zuständigen Beamtin – für etwa
50 Prozent der Gebäude in Zagreb keine Benützungsbewilligung.
Dies auch deshalb, weil Errichter es sich lediglich „erspart“
hatten, um eine Benützungsbewilligung anzusuchen.
Zweiter Haken war, dass Wohnungseigentümern meist
die Benützungsbewilligung nicht vorgelegt wurde. Der
Wohnungseigentümer konnte zwar darauf vertrauen,
dass der Bauträger darum angesucht und sie auch erhalten
hatte; es war jedoch nicht üblich, eine Ausfertigung
an den Wohnungseigentümer weiterzuleiten. Deswegen,
insbesondere bei nicht mehr am Markt tätigen Bauträgern,
war es vielen Eigentümern unmöglich, eine Benützungsbewilligung
zu erlangen und um einen entsprechenden
Vermerk im Grundbuch anzusuchen.
Dritter Haken war schließlich die Frage, ob jedwede Art der
Veräußerung von der gesetzlichen Regelung umfasst wäre,
oder ob es nur den Verkauf beträfe. Das Gesetz war in diesem
Punkt nicht eindeutig und es gab gewichtige Argumente
auf beiden Seiten. Dies hat dazu geführt, dass die Grundbücher
diese Regelung teilweise nicht angewendet haben.
In Summe hat diese bestimmt mit guten Motiven in Kraft
gesetzte Regelung einige Verunsicherung erzeugt und den
Grundverkehr deutlich erschwert. Konsequenterweise
wurde diese Regelung nunmehr wieder abgeschafft. Ein
Hindernis für Investitionen ist damit wieder weggefallen.
Vertrauensschutz des grundbuchs bis 7.11. ausgesetzt
Achtung! 6-Monatsfrist für Berichtigungen von Fehlern
im Zusammenhang mit der Grundbuchsumstellung.
AUTOR: Johannes hysek, Wien
Heuer im Frühjahr wurden die elektronischen Grundbuchsdaten
vom „alten“ Grundbuch in das „neue“ übertragen.
Das „neue“ Grundbuch wurde am 7. 5. 2012 eröffnet. Da bei
dieser Umstellung eine riesige Menge an Daten übertragen
wurde, sind Fehler – wenngleich eher unwahrscheinlich –
nicht gänzlich auszuschließen. Das Gesetz (§ 21 GUG) sieht
für derartige Szenarien vor, dass Fehler entweder auf Antrag
oder von Amts wegen zu berichtigen sind.
Werden allerdings durch die Berichtigung bücherliche
Rechte Dritter (z.B. Eigentums-, Pfandrecht) berührt, die
aufgrund eines Rechtsgeschäfts (z.B. Kauf) nach der Umstellung
des Grundbuchs eingetragen wurden, ist eine Berichtigung
nur dann zulässig, wenn der Berichtigungsantrag
innerhalb von sechs Monaten nach Eröffnung des umgestellten
Grundbuchs beim Grundbuchsgericht einlangt.
Das bedeutet, dass bis 7. November 2012 der Vertrauensschutz
auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs
ausgesetzt ist. Danach gilt der Vertrauensschutz
wieder. Es ist daher einem Erwerber zu raten, nicht nur
den aktuellen Grundbuchsstand zu prüfen, sondern diesen
auch mit dem des Grundbuchs „alt“ zu vergleichen,
weil er auf den neuen Grundbuchsstand allein nicht vertrauen
darf. Aber auch ein bereits bücherlich Berechtigter
sollte prüfen lassen, ob die Umstellung fehlerlos erfolgte,
weil die Gefahr besteht, dass ein Erwerber nach dem
7. November 2012, lastenfrei erwerben kann, wenn die
Last bei der Datenübertragung nicht mitübertragen wurde.
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Die Autoren
Gregor Famira & Johannes Hysek
rechtsanwälte der internationalen anwaltssozietät Cms reich-rohrwig hainz aus
Österreich und Cee informieren sie über rechtliche neuerungen vor ort. Gregor Famira
(Bild li.) koordiniert alle real estate-agenden der sozietät für Cee, Johannes hysek
(Bild re.) ist experte für immobilienrecht in Österreich.