InselshoppIng - Immobilien Magazin

TheMa Hoteltrends
Leistbarer
Luxus
Ob Luxus oder Low-budget: in Österreich und ganz besonders
in Wien bieten die Hotelimmobilien wieder besondere Möglichkeiten,
um sich zu engagieren. auTorin: erika Hofbauer
Hotelconsulter Michael Widmann, Geschäftsführer
der Wiener Niederlassung von PKF
Hotelexperts: „Wäre ich ein arabischer Scheich
oder ein russischer Oligarch, würde ich mir ein
schönes Luxushotel in Wien kaufen – um für
Generationen etwas zu haben.“ Ein anderer Vorschlag von ihm:
Ein Zwei- bis Drei-Sterne-Stadthotel in Salzburg, Innsbruck oder
Graz würde es aus Renditeüberlegungen auch tun. Damit wird
eines klar: Der Hotelmarkt in Österreich ist in Bewegung.
Mit 11,4 Millionen Nächtigungen brachte das vergangene Jahr
2011 für Wien mit plus fünf Prozent einen neuen Rekordwert
mit sich, meldet Hotel- und Tourismusberater Kohl & Partner
in seinem aktuellen Hotelbericht 2012. Und es soll in der
Gangart weitergehen, sind die Experten sicher. Denn schon
in den vergangenen Jahren lockten die jahrelang wachsenden
Nächtigungszahlen viele in- und ausländische Hotel investoren
in die Bundeshauptstadt. So konnten beispielsweise im Drei-
Sterne- Segment von 2007 bis 2011 mit rund 27 Prozent Bettenzuwachs
die größten Steigerungsraten verzeichnet werden.
Mit einem Bettenzuwachs von 20 Prozent in den letzten fünf
Jahren folgt mit der Vier-Sterne-Kategorie das in Wien am
stärksten vertretene Hotelsegment. Es stellt rund die Hälfte
der gesamten Kapazität, heißt es in dem Bericht weiter. Neben
mehreren Hotels der Luxusklasse in der Innenstadt wird
es starke Steigerungen vor allem rund um den neuen Hauptbahnhof
und in den ausgewiesenen Stadtentwicklungs ge-
bieten geben. Produktseitig stehen die meisten Entwicklungen
im gebrandeten (Low-)Budget und Economy-Bereich an, lautet
das Resümee im Hotelbericht 2012.
Kapitalflüchtlinge suchen hotels
PKF-Berater Widmann erkennt speziell in Wien einen starken
Nachfragedruck seitens der Investoren. „Kapitalflüchtlinge“
aus Russland, der Ukraine oder aus Kasachstan wenden sich
entweder aus politischen Gründen dem Westen zu oder auch
einfach, „weil sie zu viel Geld haben“, so Widmann. Neuerdings
zählen auch griechische oder italienische Kapitalflüchtlinge
zur potenziellen Investorenklientel, weiß der PKF-Chef.
Und arabische Interessenten sehen sich immer wieder gerne
in Österreich um. Warum boomt gerade der Hotelmarkt so?
Widmann: „Das Problem sind die großen Leerstände im Bürosegment,
die für Investoren nicht mehr interessant genug für
ein Engagement sind. Die Entwickler wollen Alternativen zu
diesen Immobilien und entscheiden sich eben für Hotels.“
Kurzum: Es ist viel Geld am Markt, aber es ist dennoch schwierig,
Finanzierungen zu bekommen, beschreibt Widmann die
paradoxe Situation. Kohl-Geschäftsführer Martin Schaffer
sieht dies ähnlich: „Hotelimmobilien, unabhängig davon, ob
in der Planungsphase befindliche oder bestehende, sehen sich
einem zunehmend restriktiven Kapitalmarkt gegenüber. Die
erwarteten Eigen kapitalquoten und Renditen machen immer
www.hoteldaniel.com
mehr Hotelprojekte oder Hotel-Refurbishments schwieriger zu foto:
Das hotel Daniel in Wien verlässt jegliche hotelkonvention.
finanzieren. Zusätzlich steigen die Ansprüche der Investoren an
den Betreiber hinsichtlich Reputation und Track Records.“
Anspruchsvolle Investoren bemerkt ebenfalls Hotelexperte
Widmann: „Auch Russen schauen mittlerweile mehr auf den
Cashflow.“ Projekte, die größere Stabilität und höhere Renditen
versprechen, haben gute Chancen, auf Interessenten zu
stoßen. Da sieht Widmann vor allem den Low-Budget-Bereich
zum Zug kommen: „Derzeit gibt es nur 10 bis 20 Prozent der
Zimmer, die wir in diesem Bereich brauchen. Da ist noch viel
Bedarf.“ Diese Projekte sind eher im urbanen Bereich zu finden
– und sinnvoll. Denn „am Land“ ein Projekt zu ent wickeln,
ist fast unmöglich geworden, weiß Widmann: „Früher hat die
lokale Bank ein regionales Projekt finanziert – diese Schiene ist
endgültig vorbei.“
Stabilität ist für den hauptsächlich in Osteuropa tätigen
Hotel developer Warimpex der große Pluspunkt für Österreich
als Hotelimmobilien-Standort. Einen aktuellen Trend ortet
Warimpex-Vorstand Franz Jurkowitsch jedoch nicht auf die
Alpenrepublik allein beschränkt: Serviced Appartements. Nach
großen Erfolgen in London, Paris und New York und neuerdings
auch in Berlin, Warschau und Prag setzt sich diese Form
des Wohnens im Hotel immer mehr durch, so Jurkowitsch.
Nicht nur in Luxus-, sondern auch in Mittelklassehotels können
Zimmer angemietet oder sogar gekauft werden und somit
alle Annehmlichkeiten eines Hotels, wie Concierge-Service,
Garagenplätze, Gästezimmer, Nutzung von Spa und Fitnessräumen,
als attraktives Extra zur eigenen Wohnung dazugemietet
werden. Jurkowitsch: „Diese Entwicklung bietet einigen
Städten einen Zukunftsmarkt mit bedeutendem Potenzial.“
Potenzial, das auch bei den östlichen Nachbarn vorhanden
ist: „In unseren Kernmärkten in Zentral- und Osteuropa entwickelte
sich der Hotelimmobilienmarkt im letzten Jahr durch-
aus positiv und auch die Prognosen für 2012 zeigen nach oben.
Auslastung und Zimmerpreise ziehen wieder an, allerdings je
nach Destination in unterschiedlich starker Dynamik“, erklärt
der Warimpex-Vorstand. Speziell der Immobilienmarkt
in Polen sei aufgrund der positiven Wirtschaftsaussichten für
internationale Investoren interessant und auch Russland gelte
für viele als Zukunftsmarkt.
luxus gegen low-Budget
Wohin entwickelt sich also der heimische Hotelmarkt? PKF-
Berater Widmann sieht den österreichischen Markt „wachgeküsst“.
Gerade innovative Konzepte im Low-Budget-Bereich –
Stichworte 25hours oder Hotel Daniel – definieren den Begriff
Luxus neu. Widmann: „Große Zimmer, feine Restaurants und
die plüschige Empfangshalle sind für viele nicht mehr so wichtig.“
Da zähle schon mehr der angesagte Club oder designorientiertes
Interieur – Lifestyle-Gastronomie wäre wohl die passende
Beschreibung des neuen Luxus.
Auch Kohl-Geschäftsführer Schaffer sieht „in der ohnehin
stärker gebrandeten Stadthotellerie eine zunehmende Zahl
an Kettenhotels, unabhängig von der Kategorie“. Neben der
Neuerrichtung von Hotels bieten vor allem das Refurbishment
von durch Investitionsstau unter Druck gekommenen
Privathotels und Hotels Expansionsmöglichkeiten, weiß Hotelexperte
Schaffer. In beiden Segmenten sei viel Bewegung,
doch darf man nicht zu viele Parallelen erwarten. Denn die
Beweggründe für Errichtung und Betrieb eines Luxus- und
eines Budget hotels unterscheiden sich zumeist grundlegend:
Das Luxushotel diene nicht selten der Wertsicherung und -steigerung
einer Immobilie. Investoren und Eigentümer bedienen
sich des laufenden Hotelbetriebs, um die Instand haltung
und Bewirtschaftung der Immobilie zu gewährleisten.
54 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 55
theMa
luxus & wohnen