InselshoppIng - Immobilien Magazin

ImmobIlIen mIt
SchönheItSfehlern
mit der finanzierung riesiger einkaufszentren, lagerhallen oder Produktionshallen
manövrierten sich banken ins out. Gestern ertragreich, sind sie heute Schrottimmobilien.
für ein Investment aber manchmal doch noch interessant. autoriN: PRIsKA KOIneR
Der Wahnsinn begann
2008. Rückblickend betrachtet,
wurden in einem
Maßstab Immobi
lien entwickelt, die heute
gar nicht mehr realisiert werden würden.
Die Developer entwickelten ohne
Ende. Hier ein Einkaufszentrum, dort
ein Logistikzentrum, dort ein Shopping-
Paradies. Die Banken finanzierten und
gaben auch Kunden, die sie nicht gut
kannten, Kredite. Eine Krise später sieht
das Blatt ganz anders aus. Banken finden
in ihren Portfolios einen erwähnenswerten
Teil von Not leidenden Krediten. Im
Juni teilte die Raiffeisen Bank International
mit, dass das Volumen der Not
leidenden Kredite um 8,9 Prozent auf
7,3 Milliarden Euro angestiegen ist. Im
April wertberichtigte die Hypo Tirol in
Italien um 125 Millionen Euro Not leidende
Kredite. Spanische Kreditinstitute
bereinigen Wertansätze in der Höhe von
175 Milliarden Euro von Wohnimmobilien,
die mit Bauträgerfinanzierungen
entstanden sind.
Vor Europa wartEn diE SchuldEnkäufEr
Die Schuldenkäufer sind bereits in den
Startlöchern. Die globale Private-Equity-Branche
bereitet sich bereits auf den
Kauf Not leidender Kredite vor. Finanzinvestor
Howard Marks und andere sei-
ner Profession legen bereits eine Vielzahl
neuer sogenannter „distressed-debt“-
Fonds bereit. Kollabiert Europa, können
diese Investoren reiche Beute angeln. Offizielle
Zahlen über das Ausmaß gibt es
nicht. Nach Schätzungen handelt es sich
um 1.000 bis 3.000 Milliarden Euro, von
denen sich die europäischen Kreditinstitute
in den kommenden Jahren trennen
werden. Hinter diesen Not leidenden
Krediten verbergen sich auch Zero Value
Properties oder Schrottimmobilien, wie
sie flapsig genannt werden.
Nun suchen die Banken einerseits Käufer
für Kreditportfolios. Nun suchen die
Eigentümer, aber auch Käufer neue Nut-
Foto: ©istockphoto.com/belterz
zungen für ihre Objekte. Was tun mit
einer Immobilie, deren Erträge gleich
null sind, deren Cashflow versiegt, weil
keine Mieter mehr zu finden sind? Einen
Markt für Objekte mit Schönheitsfehlern
gibt es nicht. Investoren und Käufer
für Schrottimmobilien sind ebenso
außergewöhnlich wie die Objekte. Aber
es gibt sie. „Zero Value Properties sind
für Privatstiftungen, Generaldirek toren
oder Industrielle interessant“, sagt Heinz
Kunesch, Go Asset Advisory-Geschäftsführer.
Immobilien-affine Stiftungen
und Gesellschaften, die nicht nur kaufen,
sondern auch verwalten, sowie vermögende
Menschen und Unternehmer,
ergänzt Andreas Liebsch, ebenfalls Geschäftsführer
von Go Asset.
Letztendlich geht es darum, in Kleinarbeit
doch noch Mieter, den richtigen
Käufer oder eine neue Nutzung für das
Projekt „VIVALDI”, 1170 WIen, neuWALDeggerstrAsse 23
grüner WoHnen
In MAuer
- 22 reizende eigentumsappartements
- 60 – 130 m 2 Wohnfläche
- sonnige grünruhelage
- tiefgarage
- Fertigstellung Herbst 2012
hässliche Entlein zu finden. Voraussetzung
allerdings ist, dass eine Dokumentation
und Aufbereitung mit einer Due
Diligence Prüfung erstellt wird. Für den
Käufer wird die Immobilie, wenn nötig,
aufbereitet: Ein Zubau, ein Umbau oder
eine neue Zufahrt genügen manchmal
schon, um ein Objekt attraktiv für einen
neuen Mieter oder einen Verkauf zu machen.
Dann schlägt die Stunde der regionalen
Bezirkskaiser. Nur ein Beispiel:
Im Burgenland bei einem Fachmarktzentrum
ist eine Umnutzung geglückt. Einst
gut performed, sackten die Erträge ab, als
in der Nähe ein größeres Einkaufszentrum
entstand. Die Mieter wanderten ab.
„Ein leer gewordenes Fachmarktzentrum
ist ein Klassiker und eine harte Nuss, weil
im Moment keinem etwas dazu einfällt.
Wenn das Rotlicht-Milieu und Wettbüros
einziehen, ist es für eine Wende
auf die Ertragsseite meist zu spät“, so
01 / 580 10 20 www.sueba.at
An dreas Liebsch. Die Lösung war: Der lokale
Großunternehmer wollte ein neues
Büro, entschied sich für diesen Standort
und damit zogen andere verwandte Unternehmen
in die anderen Objekte ein.
Ein Kompetenzzentrum für Installateure
und Baunebengewerbe ist somit entstanden.
Eine Patentlösung für Objekte gibt
es allerdings nicht. Jedes Objekt – ob
Lagerhalle, Produktionshalle oder Einkaufszentrum
– braucht eine individuelle
Lösung. Mit Refurbishment, Restrukturierung
und strukturierter Verwertung
ist dann aus den Problemimmobilien
noch etwas zu machen. Heinz Kunesch
rückt die Größenordnung zurecht: „Die
Anzahl der Zero Property Values in den
Portfolios ist klein: Es sind höchstens
ein paar Prozent der Gesamtmenge,
wenn nicht sogar Promille.“ Nur: Derzeit
müssen und wollen sich viele von ihren
schwarzen Schafen trennen.
AttrAktIVe WoHnungen
In neuWALDegg
- 43 x Wohnqualität in zwei Häusern
- 46 – 138 m 2 Wohnfläche
- toplage am Waldrand
- tiefgarage
- Fertigstellung ende 2012
Projekt „Due VILLe”, 1230 WIen, kAnItzgAsse 14 – 16
132 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 133
Special: Investment