InselshoppIng - Immobilien Magazin

das Einkommen des Investors durch
Jobwechsel oder Pensionsantritt, sinkt
sofort die Steuerersparnis. Dann sieht
die Gesamtrenditenrechnung gleich
ganz anders aus. Überhaupt sind die Indexierung
und die Planrechnung genau
unter die Lupe zu nehmen. Die Mietauslastung
in den Kalkulationen beträgt
meist 95 Prozent. Das ist realistisch.
Aber die Kosten der restlichen fünf Prozent
sind bisweilen nicht eingerechnet
beziehungsweise oftmals in den Planrechnungen
nicht nachvollziehbar.
Martin Krenn warnt vor einem weiteren
blinden Fleck, der meist nicht bedacht
wird: „Instandhaltungskosten treten bei
einer frisch sanierten Immobilie nicht
auf. Aber allerspätestens nach fünf bis
zehn Jahren muss hier und dort investiert
werden.“ Überhaupt ist es eine
Frage der Gewichtung der Faktoren, der
Indexierung und der Transparenz.
tücken und herausforderungen
Die Qualität eines Modells erkennt der
Investor auch an der umfassenden Information
und hohen Transparenz. Martin
Krenn betont: „Der Investor muss sich
bei all seinen Vorteilen im Klaren sein,
das Bauherrenmodell ist eine langfristige
Sache, die man nicht so einfach
beendet.“ Und diese langfristige Sache
macht man nicht allein. Die Investoren
verpflichten sich, bei Abschluss des Bauherrenvertrags
30 Jahre auf eine Aufteilung
der Anteile in Wohnungen zu verzichten.
Die meisten lassen das Modell
nachher weiterlaufen. „Beschließt die
Mehrheit der Investoren eine Teilung,
bedarf es eines ausgeklügelten Systems“,
so Krenn von der BK Immo. Sonst sind
Streit und Mediation programmiert. Wer
bekommt die Dachgeschosswohnung?
Wer die Wohnung über der Waschküche?
Würde vor der Frist von 30 Jahren verkauft
werden, müsste nachversteuert
werden. Das käme teuer. Einen Nachfolgemarkt
gibt es nicht. Käufer müssen
selbst gesucht werden.
im vergleich:
vorsorgewohnung
Durchführbar sind die Bauherrenmodelle
so gut wie ausschließlich in den Städten.
In Wien liegt als Bundeshauptstadt und
bevölkerungsreichste Stadt des Landes
selbstverständlich der Hotspot. Doch
auch in den Landeshauptstädten Graz
oder Linz entstehen Bauherrenmodelle.
Aber da ist zu differenzieren. Während
IFA­Geschäftsführer Hans Lechner in Linz
mit kleinen Bauherrenprojekten sehr
zufrieden ist, sieht die Sache bei großen
Bauherrenmodellen anders aus. „In Oberösterreich
und Salzburg gibt es nur vereinzelt
große Bauherrenmodelle, da keine
Förderlandschaft besteht“, meint Martin
Krenn von der BK Immo.
Dem Bauherrenmodell droht immer wieder
Ungemach. Leere oder wie in letzter
BauherrenModell
rechtliches ideelles mieteigentum Wohnungseigentum ohne
eigennutzung
meist totalsanierung neubau
mietpool teilweise mietpool
Steuerliches begünstigte 1 / 15 AfA normal AfA mit 67 Jahren
hohe sofortabschreibung geringe sofortabschreibung
große vermietung kleine vermietung
totalgewinn maximal 28 Jahre totalgewinn maximal 23 Jahre
veranlagung durch veranlagung durch
Betriebsfinanzamt Wohnsitzfinanzamt
vorsteuerabzug sofort vorsteuerabzug nach
Fertigstellung
Förderung Direktdarlehen mit 15 Jahren und keine Förderungen
land Wien 1 % laufende Annuitätenzuschüsse
Vermietung gefördert über 15 Jahre freie miete
in Wien geringes Risiko teilweise hohes Risiko bei
nachvermietung
Sonstiges langfristige veranlagung mittelfristig
geringer eigenmittelanteil hoher eigenmittelanteil
Zeit durch Sparmaßnahmen geringer gefüllte
Fördertöpfe machen die Umsetzung
schwieriger. Dazu kommen regelmäßige
Versuche des Fiskus, den Bauherrenmodellen
den Garaus zu machen. Gehören
sie doch zum sogenannten „grauen“,
also ungeregelten Kapitalmarkt. Zum
grauen Kapitalmarkt zählen Wertpapiere,
Versicherungen und Steuersparmodelle,
wie eben Bauherrenmodelle oder auch
Timesharing­Ferienimmobilien. Die Versuche,
das Bauherrenmodell zu Fall zu
bringen, verlaufen sich jedoch immer
wieder. Damit bleibt für Topverdiener dieses
langfristige Investment eine bequeme
Option. „Letztendlich bleibt die Investition
eine individuelle Entscheidung“,
betont Lechner. Da dürften noch viele
Rechenstifte gespitzt werden.
Quelle: IFA
„Sicherer hafen“ immobilie
Der persönliche Rettungsschirm für Immobilieninvestoren
er „Euro-Rettungsschirm“ ist zum Dreh- und Angel-
D
punkt der europäischen Politik geworden und das ist
nicht nur für Privatinvestoren ein Warnsignal: Die unsichere
Zukunft der Gemeinschaftswährung und die
unabsehbaren Folgen der Krise für Geldwert und Finanzmärkte sind
Anlass genug, die Asset Allocation anzupassen und einen wesentlichen
Teil des Vermögens in Immobilienwerten anzulegen.
„Sachwerte sind derzeit die logische Alternative zu Finanzanlagen“,
erklärt Franz Pöltl, Leiter der Investmentabteilung von EHL Immobilien.
„Der Inflationsschutz durch indexierte Mieteinnahmen ist dabei
nur ein Aspekt; die Tatsache, dass das investierte Kapital als Realwert
deutlich besser geschützt ist als bei Finanzanlagen, ist mittlerweile
mindestens genauso wichtig.“ Attraktiv, so Pöltl, seien aber keineswegs
nur die derzeit äußerst stark nachgefragten Veranlagungen in
Wohnimmobilien, wie Vorsorgewohnungen oder Zinshäuser. Auch der
gewerbliche Immobilienmarkt bietet sehr attraktive Möglichkeiten.
„Bei moderatem und damit nachhaltig gesichertem Mietniveau
und/oder langfristigen Mieterträgen/-verträgen sind gewerbliche Immobilien
mindestens genauso aussichtsreich wie Vorsorgewohnungen
und Zinshäuser. In einer solchen Konstellation wird auch ein
Konjunkturabschwung wenig Sorge bereiten und stabile Cash-Flows
über einige schwierige Jahre hinweg liefern.“ Doch mit der Entscheidung
für Immobilien ist der Anlageerfolg noch längst nicht gesichert.
„Falsche Manöver führen auch in einem an sich sicheren Hafen zu Havarien.
Aber bei sorgfältiger Planung und Objektauswahl, gut strukturierter
Finanzierung und fachkundiger Beratung sind Immobilienveranlagungen
derzeit die sicherste und langfristig auch im Hinblick auf die
Rendite eine sehr chancenreiche Anlageklasse.“
Mag. Franz Pöltl FRICS
Geschäftsführer
EHL Investment Consulting GmbH
T +43 1 512 76 90-300
E f.poeltl@ehl.at
CheCklISte IMMobIlIenInveStMent
Die 5 Investment-Gebote
1. Die Investmentpolitik sollte auf die makro-
ökonomischen Grundlagen abgestimmt sein
2. Antizyklisches Investieren verspricht hohe Renditen,
erfordert aber eine detaillierte Analyse der Märkte
sowie deren zukünftige Entwicklung
3. Mittel- und langfristig abgesicherte Mieten sind
wichtiger als eine kurzfristig hohe Rendite
4. Nachhaltige Lagen und Gebäude sichern die
Rendite über den Konjunkturzyklus hinweg
5. Die Kaufentscheidung sollte immer objekt-
und niemals kapitalgetrieben sein
erfolgsfaktoren von büroimmobilien
» Gute Lage mit hochwertigem,
öffentlichen Verkehrsanschluß (U-Bahn)
» Gute technische Ausstattung und flexibles Layout
» Moderate Mieten und niedrige Nebenkosten
» Langfristige Mietverträge mit guten Mietern
» Volle Indexierung der Mieten
» Wenn möglich zertifizierte Gebäude
erfolgsfaktoren von einkaufs- & Fachmarktzentren
» Starkes Einzugsgebiet mit hoher Kaufkraft
» Guter Mietermix
» Dominante Lagen/Zentren
» Volle Indexierung der Mieten mit guten Marken
» Laufzeit der Verträge darf nicht über die fundamen-
talen Grundlagen des Standortes hinwegtäuschen
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