WealthCap Immobilien Deutschland 31 - Wealth Management ...

100 WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND 31 – INVESTITIONEN
Standort- und Objektanalyse
Eine am 16.12.2009 für die Büroimmobilie in Darmstadt fertiggestellte
Markt- und Standortanalyse des renommierten
Immobilienberatungsunternehmens BulwienGesa Valuation
GmbH kommt zusammengefasst zu folgendem Ergebnis:
� „Darmstadt gehört zu den wichtigen wirtschaftlichen
Zentren im Rhein-Main-Gebiet. Als Wissenschafts- und
Verwaltungsstandort hat Darmstadt ein besonderes Profil
gewonnen.
� Darmstadts wirtschaftliche Performance korreliert stark
mit der gesamtdeutschen Entwicklung. Die derzeitige
Konjunkturkrise wirkt sich daher auch in Form von sinkender
Bruttowertschöpfung und sinkenden Bürobeschäftigtenzahlen
aus.
� Der hohe Anteil öffentlicher Verwaltung sowie von Einrichtungen
aus dem Bildungs- und Forschungssektor,
welcher gegenüber der Krise weniger anfällig ist, verleiht
Darmstadt Stabilität.
� Mittelfristig ist nach Prognosen der BulwienGesa AG
wieder mit steigender Bruttowertschöpfung zu rechnen.
Im Zuge dieser Entwicklung ist in den Folgejahren auch
von einer Zunahme der Bürobeschäftigtenzahlen auszugehen.
� Im Vergleich zu anderen Büroimmobilienmärkten weist
Darmstadt eine geringe Volatilität und sehr geringe Büroleerstände
auf. Auch zukünftig ist von einer stabilen Entwicklung
auszugehen. Im Zuge der derzeitigen rezessiven
wirtschaftlichen Situation ist auch in Darmstadt mit einer
nachlassenden Prosperität des Büromarktes zu rechnen.
� Die Spitzenmieten im Citybereich lagen im Jahr 2008 bei
11,70 EUR/qm MF-G, die Durchschnittsmieten bei 9,50
EUR/qm MF-G.
� Das Objekt Rheinstraße 23 entspricht sowohl bezüglich
der Konzeption als auch bezüglich der medialen Anbindung
verschiedenen nutzerspezifischen Anforderungen.
Es eignet sich sowohl für einen Großmieter (single
tenant) als auch für eine flexible Aufteilung (multi tenant).
Aufgrund seiner sehr guten baulichen Struktur ist
eine flexible Aufteilung der Flächen möglich und eine
Drittverwendbarkeit auch nach einem möglichen Ausscheiden
des Mieters gegeben.
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� Als urban gelegenes Objekt weist die Rheinstraße 23
eine sehr geringe Stellplatzkapazität auf. Dies wird jedoch
durch die sehr gute Anbindung an den ÖPNV mit
der fußläufigen Nähe zum Luisenplatz kompensiert.
Auch das Autobahnnetz ist über die Rheinstraße gut bis
sehr gut zu erreichen.
� Der Standort weist eine hohe Büroaffinität auf. Zahlreiche
Großnutzer sind in der Rheinstraße angesiedelt.
Ebenso ist eine Reihe von öffentlichen Verwaltungs-
gebäuden vorhanden.
� Die Infrastruktur im näheren Umfeld ist sehr gut ausgeprägt,
sowohl Gastronomie- als auch Einzelhandelsangebote
sind zahlreich vorhanden.
� Die derzeitige Vermietungssituation des Objektes Rheinstraße
ist mittel- bis langfristig gesichert.
� Als langfristig vermietete Immobilie ist die Rheinstraße
23 ein attraktives und werthaltiges Investmentziel für
institutionelle Anleger.”
Die BulwienGesa Valuation GmbH hat in einem Marktwertgutachten
vom 11.02.2010 für die Büroimmobilie in Darmstadt
einen Verkehrswert in Höhe von ca. 5.200.000 EUR auf
Basis des Ertragswertprinzips ermittelt (Bewertungsstichtag
24.07.2009). Dieser Wert wurde durch eine Bewertung nach
dem Sachwertprinzip plausibilisiert.
Parallel dazu wurde von dem renommierten Immobilienberatungsunternehmen
Jones Lang LaSalle GmbH mit Datum
vom 01.07.2009 ein weiteres Wertgutachten erstellt. Der
auf Basis des Discounted-Cashflow-Verfahrens ermittelte
Verkehrswert der Büroimmobilie in Darmstadt beträgt danach
ca. 4.390.000 EUR (Bewertungsstichtag 01.07.2009).
Im Kaufvertrag wurde für die Büroimmobilie in Darmstadt
ein Einzelkaufpreis von ca. 4.196.706 EUR vereinbart.